Développement - Imposition du bénéfice

Imposition du bénéfice

Le bénéfice réalisé dans le cadre d’opérations de promotion ou d’achat / revente, avec ou sans travaux, est déterminé sur la base du résultat comptable et soumis à l’impôt selon la forme sociale retenue.

Dès lors :

Soit l’IS : si la société est soumise à cet impôt.
Soit non imposé au niveau de la société elle-même : si la société est fiscalement transparente, auquel cas le profit est imposé au niveau des associés à hauteur de leur quote-part dans les résultats de la société. En général, cette hypothèse recouvre les cas des SCCV s’il s’agit d’une opération de construction – vente, ou des SNC.

FOCUS // LES SOCIÉTÉS CIVILES DE CONSTRUCTION VENTE (SCCV)

La SCCV est un type de société fréquemment utilisé pour les opérations de promotion en raison de son régime fiscal spécifique.

Sur le plan juridique, il s’agit de sociétés civiles dont l’objet exclusif est la construction d’immeubles en vue de les revendre.

Sur le plan fiscal, en application de l ‘article 239 ter du CGI, ces sociétés bénéficient d’un régime particulier.

Pour rappel, en règle générale les sociétés civiles ne sont pas soumises à l’IS, sauf si ces dernières optent pour ce régime (cf. Structuration > Structures non réglementées > Sociétés non soumises à l’IS ). Toutefois, si elles réalisent des activités commerciales, elles perdent leur régime de translucidité fiscale et sont automatiquement soumises à l’IS.

Pour les SCCV, cette sanction (perte du régime de translucidité fiscale) ne s’applique pas en principe bien que la construction / vente corresponde à une activité commerciale. En effet, en application de l’ article 239 ter du CGI, les sociétés civiles ayant une activité de construction d’immeubles en vue de leur vente ne sont pas soumises à l’IS (et ne peuvent pas opter pour cet impôt), sous réserve qu’elles ne réalisent pas d’autres activités commerciales.

Chaque associé est donc soumis à l’impôt à hauteur de sa quote-part dans le résultat de la SCCV.

Ce type de structure permet d’associer différents intervenants au sein d’une même opération :

tout en leur permettant de consolider fiscalement leur quote-part du résultat de l’opération (réalisée via la SCCV) avec leurs autres résultats imposables à leur niveau ;
sans pour autant être solidairement responsables des dettes de la société, situation qui serait la leur s’ils avaient recours à une SNC, seule autre société fiscalement translucide permettant la réalisation d’activités commerciales.

Evidemment, en présence d’un associé unique, la SCCV ne présente pas d’intérêt particulier, le régime de la SNC étant tout aussi avantageux.

ATTENTION à la situation dans laquelle une SCCV ayant acquis un terrain ne construirait pas et le revendrait en l’état (notamment en raison d’un changement de stratégie), puisque, dans cette hypothèse, elle réaliserait une opération commerciale d’achat / revente qui entraînerait son assujettissement à l’IS !