FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

Fiscalimmo
Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

Développement - Opérations de promotion - Taxes d'urbanisme

Taxes d’urbanisme

Il s’agit des taxes dues à l’occasion d’un projet de construction ou de modification d’un immeuble entraînant la demande d’une autorisation d’urbanisme.

Nous n’aborderons pas ici la totalité des taxes d’urbanisme, mais seulement les principales (ne sont notamment pas traitées la redevance d’archéologie préventive, les taxes supprimées depuis 2015,…). 

A noter : la loi de finances pour 2021 a prévu de profondément modifier certaines taxes d’urbanisme, notamment la taxe d’aménagement ainsi que l’organisation de leur perception. ces modifications devraient pour l’essentiel devenir applicable dans le courant de l’année 2022 sous réserve de la publication de textes complémentaires. il conviendra de suivre ces évolutions avec attention.

Taxe d’aménagement 
(article L331-1 du Code de l’urbanisme)

Elle concerne toutes les opérations de développement nécessitant une autorisation d’urbanisme.

En sont exonérées :

  • les reconstructions à l’identique d’un immeuble détruit il y a moins de 10 ans ;
  • les constructions inférieures à 5 m² ;
  • les aménagements nécessaires du fait d’un plan de préventions de risques ;
  • certaines constructions destinées à un service public ou à caractère social ;
  • … 

Il existe en outre des exonérations partielles (pour la part communale), par exemple dans le cadre de ZAC.

L’assiette de la taxe est la surface de la construction définie comme étant la surface de plancher close et couverte avec une hauteur supérieure à 1,80 m, réduite des trémies, vides et murs (épaisseur).

A cette assiette s’applique une valeur au m², revue chaque année. Pour 2020, les valeurs étaient les suivantes : 767 € ou 870 € en Ile-de-France.

Un abattement de 50 % est prévu dans certains cas :

  • logements sociaux ;
  • résidences principales pour les premiers 100 m2 ;
  • locaux industriels et artisanaux ;
  • entrepôts, hangars non ouverts au public ;
  • parkings couverts.

Pour certains types d’aménagement, l’assiette de la taxe fait l’objet d’un calcul particulier :

  • tentes, caravanes : 3 000 € par emplacement ;
  • habitations de loisirs légères, type mobil-home : 10 000 € par emplacement ;
  • piscine : 200 € le m² ;
  • éoliennes supérieures à 12 m : 3 000 € / par éolienne ;
  • panneaux photovoltaïques : 10 € le m² ;
  • aires de stationnement non construites : 2 000 € par emplacement ou, sur délibération en matière de PLU ou de POS, 5 000 € par emplacement.

A cette assiette (surface x valeur au m² ou assiette spécifique) s’applique la taxe d’aménagement composée des taux suivants :

  • part communale : de 1 à 5 % (avec un maximum possible à 20 % si des travaux spécifiques sont nécessaires pour l’aménagement de la zone concernée) ;
  • part départementale : 2, 5 % ;
  • part régionale (Ile-de-France) : 1 %.

Paiement de la taxe :

  • 50 % : 12 mois après l’obtention de l’autorisation de construire ;
  • 50 % : 24 mois après l’obtention de l’autorisation de construire ;
  • sauf si montant < 1 500 € → paiement en totalité 12 mois après l’obtention de l’autorisation de construire.

Attention, d’ici à 2023, la date d’exigibilité de la taxe d’aménagement doit être modifiée, l’événement déclencheur du paiement n’étant plus l’autorisation de construire mais la date d’achèvement des travaux ; cette réforme était attendue de longue date.

La taxe est due par le bénéficiaire de l’autorisation de construire. 

Prescription

L’Administration fiscale peut modifier le montant de la taxe jusqu’au 31/12 de la quatrième année suivant l’autorisation de construire ou le 31/12 de la sixième année suivant la réalisation de construction sans autorisation (sachant que, dans cette hypothèse, c’est au contribuable de démontrer la date à laquelle les travaux ont été achevés, date faisant courir le délai de prescription). 

Possibilité de réclamation du contribuable jusqu’au 31/12 de la deuxième année suivant celle de l’émission du premier titre (ou titre unique) de perception de la taxe, notamment si le projet a été modifié.  

Versement pour Sous-Densité : VSD 

Cette taxe a été supprimée par la loi de finances pour 2021, elle n’avait jamais vraiment été appliquée par les collectivités.

Taxe pour création de bureaux en Ile-de-France
(article L520-1 du Code de l’urbanisme)

Contrairement à son intitulé courant, cette taxe s’applique non seulement aux bureaux mais également aux locaux commerciaux et aux locaux de stockage (définis, respectivement, aux 1°, 2° et 3° du III de l’article 231 ter du CGI). 

La taxe est due en cas de :

  • création de surface ;
  • transformation de locaux précédemment affectés à un autre usage ;
  • reconstruction de locaux.
 

Pour les opérations de reconstruction d’un immeuble, comprenant les opérations de réhabilitation conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, ne sont assujettis à la taxe que les mètres carrés de surface de construction qui excèdent la surface de construction de l’immeuble avant reconstruction ou réhabilitation. 

Pour les opérations de changement d’usage (transformation de locaux de stockage en commerces ou de locaux de stockage ou commerce en bureaux) : déduction de la taxe effectivement acquittée au titre de l’usage antérieur.

Exonérations :

  • Les locaux à usage de bureaux qui font partie d’un local d’habitation à usage d’habitation principale ;
  • Les locaux affectés au service public et appartenant ou destinés à appartenir à l’État, à des collectivités territoriales ou à des établissements publics ne présentant pas un caractère industriel et commercial ;
  • Les locaux utilisés par des organismes de sécurité sociale ou d’allocations familiales et appartenant ou destinés à appartenir à ces organismes ou à des sociétés civiles constituées exclusivement entre ces organismes ;
  • Dans les établissements industriels, les locaux à usage de bureaux qui sont :
    • soit dépendants de locaux de production,
    • soit d’une superficie inférieure à 1 000 mètres carrés ;
  • Les locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’activités de recherche ;
  • Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels ;
  • Les locaux affectés aux associations constituées dans les formes prévues à l’article 10 de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d’association ;
  • Les locaux mentionnés au 1° du V de l’article 231 ter du code général des impôts (locaux en ZFU – territoires entrepreneurs) …

La taxe est assise sur la surface de construction définie à l’article L. 331-10 (taxe d’aménagement).

Son assiette (surface) est déterminée de la même façon que pour la taxe d’aménagement.

La loi de Finances Rectificative pour 2015 a réformé la taxe dans son zonage et ses tarifs. Son décret d’application a été publié au Journal Officiel du 4 octobre 2017 (décret n° 2017-1421) du 2 octobre 2017.

Cette réforme met en œuvre les orientations fixées par le Premier ministre lors du comité interministériel sur le Grand Paris d’avril 2015. Pour ce faire, la zone taxable a été diminuée (hors locaux de stockage) et les tarifs révisés afin de renforcer le rééquilibrage territorial (baisse des tarifs pour les bureaux en zone 2 et 3, et hausse limitée en zone 1). 

Les tarifs 

Tableau récapitulatif des tarifs au m² (2021)

 

1ère circonscription : Paris et Hauts-de- Seine

2ème  circonscription : communes de la métropole du grand Paris

3ème circonscription : communes de l’unité urbaine de Paris

4ème circonscription : communes de la région d’Ile-de-France

Locaux à usage de bureaux 420,00 94,52 52,20 0
Locaux commerciaux 135,48 84,02 33,63 0
Locaux de stockage 14,72 (toutes zones)

Le montant de la taxe est désormais plafonné (ne peut excéder 30 % de la part du coût de l’opération imputable à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction).

L’article 50 de la loi de Finances rectificative pour 2015 a créé, au profit de la région IDF, une taxe additionnelle de 0,60 % à la taxe de publicité foncière (TPF) sur les mutations à titre onéreux de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage achevés depuis plus de 5 ans. Sont également exonérés, les locaux acquis avec un engagement de revente dans le délai de 5 ans. 

La création de cette taxe additionnelle a été justifiée par la volonté de compenser les pertes de recettes de la région IDF résultant de la réforme de la taxe pour la création de bureaux.

  Source : Note d’information du Ministère du Logement et de l’Habitat durable.

 Le redevable de la taxe est le propriétaire des locaux ou le titulaire d’un droit réel portant sur ces locaux à la date du fait générateur.

Paiement 

La taxe est due à compter de l’émission du titre de perception. 

Prescription

L’avis de mise en recouvrement de la redevance doit être délivré avant le 31 décembre de la 3ème année suivant le fait générateur (délivrance PC / déclaration en mairie).

Le droit de reprise de l’Administration fiscale est possible jusqu’au 31 décembre de la 6ème année qui suit l’année du fait générateur.