FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Acquisition / Cession - Plus-value de cession

Plus-value de cession

Côté cédant, l’opération entraîne la sortie d’un élément de son actif pour une valeur généralement différente de sa Valeur Nette Comptable (VNC).

Rappel :
 

La VNC d’un actif immobilier correspond :

  • à son prix de revient comptable (valeur brute) constitué du prix d’achat, éventuellement augmenté des frais d’acquisition, et majoré le cas échéant des travaux immobiliers réalisés depuis l’acquisition, et
  • réduit des amortissements pratiqués.


La sortie du bien immobilier du patrimoine du cédant implique de déterminer la plus-value de cession qui doit être soumise à l’impôt. Cette plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur fiscale de l’immeuble. Dans la plupart des cas, la valeur fiscale de l’immeuble correspond à sa VNC.

La plus-value est soumise à l’IS au taux de droit commun (cf. Structuration > Structures non réglementées > Sociétés soumises à l’IS).

Exemple :
 

Acquisition d’un immeuble le 1er juillet 2008

  • Prix : 10 000 K€
  • Frais d’acquisition (déduits en charges en 2008) : 700 K€
  • Répartition terrain/constructions : 20/80
  • Amortissement annuel des constructions (sur 30 ans) : 267 K€
  • Cession le 15 décembre 2021 pour : 14 000 K€ net vendeur

VNC : ?

Amortissements = 10 000 K€ – [(267 K€ * 180 / 360)  +  267 K€ * 12  +  (267 K€ * 345 / 360)]

= 10 000 K€ – (133,5 K€ + 3 204 K€ + 255,88 K€)

 

  • VNC au 15 décembre 2021 :  6 406,62 K€ (10 000 K€ – 3 593,38 K€)
  • Plus-value : 7 593,38 K€  (14 000 K€ – 6 406,62 K€)
  • IS (25%) : 1 898,35 K€


En cas de sinistre ou d’expropriation, la plus-value est déterminée par rapport, non au prix de vente, mais à l’indemnité perçue.

Afin de prendre en compte l’environnement spécifique de l’opération, la plus-value pourra être étalée sur la durée moyenne d’amortissement déjà pratiquée pour le bien détruit ou ayant fait l’objet d’une expropriation, sur une durée maximum de 15 ans (Article 39 quaterdecies, 1 ter, du CGI).

Expropriations

Seules sont concernées les expropriations en tant que telles, ainsi que les cessions amiables survenues après la déclaration d’utilité publique.