Présentation - Patrimoine privé

Présentation de la fiscalité des personnes physiques propriétaires d'un patrimoine immobilier significatif


Il s'agit ici d'envisager, sous l'angle fiscal, la situation des personnes physiques propriétaires d'un patrimoine immobilier significatif agissant comme des investisseurs professionnels dont : 

  • la gestion est généralement leur activité prépondérante ; et
  • les loyers constituent leur source de revenus principale. 

Ces personnes sont une "cible" privilégiée de la fiscalité à plusieurs niveau

  • En matière d’Impôt sur le Revenu (IR) tout d'abord. L’imposition est particulièrement élevée, ces revenus étant soumis à :
    • l’IR au barème progressif (maximum 45 %),
    • aux contributions sociales (CSG, CRDS & prélèvements sociaux) à 17,2 % et,
    • éventuellement à la contribution sur les hauts revenus (3 et 4 %) :
      • ð le taux global d'imposition peut atteindre 63 / 65 %, et
      • ð le mode de calcul du revenu imposable est particulièrement pénalisant en ce qu’il ne permet pas la déduction des amortissements tant des actifs que de la dette ayant servi à les financer (sauf régime BIC pour le meublé).
      • De ce fait, le revenu imposable est peu ou prou le revenu net encaissé (avant remboursement de la dette éventuelle) réduit des frais, et de certains travaux (seul cet élément peut permettre de réduire sensiblement la fiscalité, surtout si les biens en cause sont affectés au logement). 
  • En matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, remplaçant d el'ISF) ensuite. Lesdits biens immobiliers entrent dans la base imposable et ne peuvent en aucun cas être considérés comme un outil professionnel. La seule exception étant l'hypothèse dans laquelle ces biens sont affectés non pas à l'activité de location mais à une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole, libérale de leur propriétaire.

Ces biens ayant une valeur généralement très élevée au regard du revenu qu'ils procurent, l’IFI est souvent dû au taux maximum de 1,5 %.

Or, ce taux a été déterminé lors de la création de l’ISF dans les années 80, à une époque où la rentabilité du capital était de l’ordre de 10 % ou plus. Aujourd’hui la rentabilité nette de l’investissement immobilier se situe plutôt entre 2 et 6 %, selon la catégorie d’actifs.

 

loupe

exemple

Pour un immeuble de 10 M€ (sans emprunt) ayant une rentabilité nette de 3 % (immeuble d’habitation notamment) soit des loyers nets de 300 K€, l’IR au taux marginal sera de l’ordre de 60 % soit 180 K€. A cela s’ajoutera l’IFI de 1,5 % soit 150 K€, ce qui conduit à une rentabilité négative… 

L’IFI étant plafonné pour que l’impôt global soit lui-même plafonné à 75 % des revenus, il serait limité dans ce cas à 45 K€, soit une fiscalité globale de 225 K€ (300 K€ x 75 %) et un revenu disponible de 75 K€ pour un immeuble de 10 M€, ce qui conduit à une rentabilité après impôt de 0,75 %).

 

Bien souvent, en matière immobilière, l’investisseur recourt à l’endettement pour se financer. Dans ce cas, il est certain que le revenu net d’impôt ne permettra pas de rembourser la dette et donc en termes de trésorerie, l'opération devient tout simplement impossible à réaliser.

Une idée vient alors rapidement à l’esprit : au vu de l’imposition du revenu, peut-être mieux vaut-il ne pas avoir de revenu ?

Pour ce faire, la solution la plus évidente consiste à détenir son patrimoine immobilier via des sociétés soumises à l'IS, ce qui permet de 

  • bénéficier d'une imposition du revenu locatif à l'IS, à savoir au taux de 28 % (bientôt 25 % au lieu de 63 / 65 %) sur une base réduite de l'amortissement ;
  • ne percevoir à titre personnel, sous forme de dividendes que le cash-flow, libre des remboursements d'emprunt notamment, ce qui limite la fiscalité personnelle à ces montants.

Une option alternative ou complémentaire peut être le démembrement de propriété, qui possède plusieurs vertus fiscales, à savoir que

  • le nu-propriétaire n'est généralement pas soumis à l'IFI sur les biens détenus en nue-propriété, et
  • ne recevant pas de revenus (alloués à l'usufruitier), ne supporte pas d'impôt sur le revenu.

    => tout en conservant la valeur en capital du bien, ainsi que son éventuel accroissement puisqu'il a vocation à redevenir pleinement propriétaire à terme.

Cependant ces schémas sont complexes et les options possibles ont été restreintes par le législateur en 2012.

Dans ce panorama fiscal peu avenant, une lueur malgré tout : l’imposition des plus-values immobilières des particuliers dont le régime demeure intéressant.

D’une part, le taux global d’imposition (entre 34,5 et 44,5 %), même s’il a augmenté, est inférieur à celui applicable aux revenus locatifs. D'autre part, le mode de détermination de la plus-value imposable prévoit des abattements en fonction de la durée de détention, conduisant à une imposition limitée aux contributions sociales après 22 ans (soit 17,2 %) et à une exonération totale après 30 ans. Enfin, en matière de transmission de patrimoine, l’immobilier ne bénéficie d’aucun avantage (sauf cas très particulier tel que les monuments historiques ouverts au public), ce à la différence de l’entreprise dont il est considéré que le maintien dans le patrimoine familial doit être soutenu par l’Etat (Pacte Dutreil). Le taux maximum en ligne directe est de 45 %, là encore le patrimoine immobilier ne pourra pas financer sa propre transmission, même en ayant recours au financement bancaire.

Sur ce point également, le démembrement de propriété peut être efficace, un abattement permettant de réduire la base taxable à la seule nue-propriété (objet de la transmission). Or le transfert de l’usufruit au décès de l’usufruitier n’est pas taxable. Cependant même avec cet abattement, les droits dus demeurent très élevés.

En conclusion, l’investissement immobilier à titre privé pour un patrimoine significatif est fiscalement pénalisé par rapport aux autres activités économiques. Cela résulte de choix politiques qui n’ont jamais été remis en cause, quelle que soit la teinte politique du pouvoir en place, sans doute car l’immeuble peut difficilement se délocaliser…

Une bonne appréhension des contraintes fiscales est donc primordiale pour les particuliers souhaitant, créer, maintenir, et faire croître leur patrimoine immobilier français.

Seront ici présentés les grands traits de la fiscalité immobilière appliquée particuliers.

Au sommaire également

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