International - Plus-values immobilières

Par principe, les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents sont imposables en France, sauf Convention fiscale prévoyant une solution différente, ce qui n’est pas le cas pour les biens immobiliers.

En revanche, pour les sociétés à prépondérance immobilière, la solution peut varier selon la Convention fiscale applicable.

Concernant les cessions de sociétés propriétaires d’immeubles :

• certaines conventions fiscales octroient à la France le droit d’imposer, lorsque le cédant non-résident détient une participation dans une société principalement propriétaire, directement ou indirectement, d’actifs immobiliers situés en France ;
• d’autres conventions limitent le droit d’imposer de la France à l’hypothèse dans laquelle la société cédée n’est pas une société de capitaux ou à celle dans laquelle la société détient directement les biens immobiliers sans aucune société interposée.

FOCUS // FRANCE-LUXEMBOURG La nouvelle Convention Franco-Luxembourgeoise, signée le 20 mars 2018, prévoit qu’en cas de cession de parts de société à prépondérance immobilière française par un résident luxembourgeois, la plus-value est imposable en France. Le texte précise qu’une société ayant cédé tous ses actifs immobiliers préalablement à la cession de ses titres, pourra être considérée comme étant à prépondérance immobilière, si elle a tiré plus de 50 % de sa valeur en biens immobiliers à tout moment au cours des 365 jours précédant la cession de ses titres. La nouvelle Convention est entrée en vigueur le 1er  janvier 2020

Dans l’hypothèse où la France a le droit d’imposer la plus-value de cession, les dispositions applicables sont généralement celles prévues par l’article 244 bis A du CGI  applicable aux plus-values immobilières réalisées par des non-résidents, personnes physiques ou personnes morales.

A noter qu’un arrêt du 24 février 2020 du Conseil d’Etat a remis en cause l’interprétation de la convention fiscale franco-belge en ce qu’il était admis que cette convention ancienne (et en passe d’être renégociée) ne permettait pas à la France d’imposer une plus-value sur des titres d’une société immobilières française détenue par un résident belge. Or par cet arrêt, le Conseil d’Etat modifie l’interprétation de la convention (d’une façon assez largement contestée par la doctrine) en considérant que la France a le droit d’imposer une telle plus-value. Cette situation fait naitre une situation de double imposition, la Belgique revendiquant également ce droit.

Par ailleurs, sous l’impulsion de l’OCDE, une convention fiscale multilatérale a été rédigée et fait l’objet d’une adhésion volontaire des Etats ; son but est d’éviter l’évasion fiscale internationale. De nombreux Etats dont la France l’ont signée. En matière de plus-value, cette convention prévoit que la convention bilatérale éventuellement applicable ne doit pas s’appliquer s’il apparait que les parties se sont organisées dans le but de bénéficier de la dite convention (ex : constitution d’une société holding dans un Etat permettant la non imposition d’une plus-value de cession de titres d’une filiale).

En conclusion, ces schémas internationaux qui pendant de nombreuses années ont permis de réduire l’imposition notamment des plus-values de cession de sociétés immobilières ne sont plus vraiment applicables ni de fait utilisés par les investisseurs.

FOCUS // APPLICATION DES CONVENTIONS FISCALES : CAS DE L’IMPRIMERIE NATIONALE L’application des Conventions fiscales a pu soulever dans le passé des difficultés quant à l’imposition, en France, des revenus immobiliers et plus-values issus d’immeubles y étant situés. En effet, quelques Conventions anciennes, signées par la France, prévoyaient : d’une part que les revenus issus de biens immobiliers étaient imposables dans l’Etat où était situé l’immeuble ; d’autre part que les revenus des entreprises commerciales n’étaient imposés que dans l’Etat où était situé l’entreprise ou l’établissement stable (à savoir une subdivision d’entreprise pouvant fonctionner de façon indépendante, avec généralement du personnel et des locaux). En se fondant sur ces dispositions, la jurisprudence française a considéré que, lorsqu’une entreprise commerciale était propriétaire d’un actif immobilier en France, sans y avoir « d’établissement », la disposition qui devait s’appliquer était celle applicable aux entreprises commerciales et non celle applicable aux revenus immobiliers, ce qui conduisait à une absence d’imposition en France si l’entreprise n’y avait pas d’établissement stable. Tel était notamment le cas de la Convention fiscale signée par la France et le Luxembourg (jusqu’en 2007), ce qui a pu permettre, dans les années 2000, un certain nombre d’opérations sans fiscalité française, notamment celle dite de « l’Imprimerie Nationale », actif immobilier acquis par une société luxembourgeoise pour être totalement restructuré puis revendu avec une plus-value non imposable en France (et de fait exonérée au Luxembourg en raison d’une interprétation inverse de la convention fiscale). Les Conventions de ce type ont été soit abrogées (Danemark), soit modifiées (Luxembourg, depuis 2008).

Immeubles

En cas de cession d’immeubles, par un non-résident, la plus-value est imposable selon les dispositions de l‘article 244 bis A du CGI  ainsi qu’à l’IS selon les règles de droit commun.

En principe, l’assiette d’imposition correspond à la différence entre :

• le prix de cession ; et
• le prix d’acquisition, étant précisé que celui-ci est réduit d’un montant de 2 % par année de détention (ce qui augmente la plus-value à due concurrence) au titre d’un amortissement théorique.

Lorsque le cédant est une personne morale établie dans l’Union Européenne ou dans l’EEE (avec convention ad’hoc ; hors ETNC), l’assiette est calculée conformément aux règles françaises de droit commun (de l’IS).

La plus-value ainsi déterminée est soumise à un prélèvement de taux d’IS de droit commun.

Ce prélèvement est dû lors de la vente et est acquitté chez le Notaire. Cependant, le cédant doit également désigner un « Représentant fiscal » qui sera responsable du bon calcul de l’impôt en cas de contrôle ultérieur.

Ce prélèvement ne dispense pas le cédant d’acquitter l’IS sur la plus-value réalisée, cependant il peut imputer le montant du prélèvement sur l’IS et de fait aucun IS complémentaire n’est généralement dû. Dans l’hypothèse où le prélèvement excéderait l’IS dû, le trop versé peut faire l’objet d’une demande de remboursement. Cette situation d’excédent de paiement peut se rencontrer notamment (mais pas seulement) lorsque la société cédante bénéficie d’un déficit fiscal ou de perte imputable sur la plus-value de cession. De même, les différentes définitions de la notion de prépondérance immobilière peuvent conduire à des situations où le prélèvement serait dû mais pas l’IS (ou avec une quasi-exonération), notamment lorsque l’immeuble (cédé ou détenu par la société dont les titres sont cédés) est utilisé pour l’activité de son propriétaire indirect (hôtellerie) par exemple. On peut même s’interroger sur la compatibilité avec le droit communautaire de telles situations où le contribuable se retrouve à devoir faire l’avance d’un impôt in fine non dû (problématique de l’égalité de traitement entre résident et non résident).

FOCUS // LE REPRÉSENTANT FISCAL ET L’INFLUENCE DU DROIT COMMUNAUTAIRE Jusqu’à fin 2014, les non-résidents réalisant des plus-values immobilières en France, telles que visées à l’article 244 bis A du CGI, étaient tenus, sous réserve de l’application des conventions fiscales (qui peuvent retirer à la France tout droit d’imposer), de désigner un représentant fiscal en France, agissant comme un véritable garant du paiement de l’impôt français sur ces plus-values. Une telle représentation présente généralement un coût (le plus souvent, nécessité d’avoir recours à un représentant bénéficiant d’une accréditation générale ou de désigner un représentant ad hoc qui devra être accrédité par les services fiscaux pour l’opération considérée et préalablement à celle-ci), y compris lorsque la cession en cause fait ressortir une moins-value. Toutefois, sous l’influence du droit communautaire (restriction aux libertés de circulation communautaires), le dispositif de représentation fiscale a été considérablement restreint depuis le 1er janvier 2015 ; il n’est plus applicable aux résidents de l’Union européenne, ni aux résidents d’Etats de l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative et une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement de l’impôt. En cas de cession réalisée par une société de personnes française, la situation des associés de cette société doit être vérifiée afin de déterminer si la représentation fiscale est ou non obligatoire.

Sociétés

L’article 244 bis A du CGI traite également des plus-values sur cession de titres de sociétés.

Entrent dans le champ d’application de l’article 244 bis A du CGI les cessions :

• de titres de sociétés cotées SIIC ou SPPICAV (ou assimilées) si le cédant détient, directement ou indirectement, au moins 10 % du capital ;
• de titres de sociétés (sous condition de pourcentage de détention minimum) dont l’actif est à prépondérance immobilière française à la clôture des 3 exercices précédant la cession (prépondérance directe ou au travers de filiales).

Le prélèvement est appliqué à la plus-value brute de cession, à savoir la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition sans autre correctif (sous réserve de la déduction possible des frais liés à l’opération).

Comme en cas de cession d’immeuble, un représentant fiscal peut être nécessaire et le prélèvement du tiers, prévu par l’article 244 bis A du CGI, peut être en partie restitué si la société peut démontrer que l’IS, qui serait applicable à la cession, est inférieur au prélèvent déjà effectué. Dans cette hypothèse, l’excédent est remboursable.

Faute d’acte notarié, le prélèvement est dû lors de l’enregistrement de l’acte dans le mois suivant la cession.

Lorsque les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont réalisées à l’étranger, elles doivent être constatées dans un délai d’1 mois par acte authentique réalisé par un notaire exerçant en France (article 726 du CGI).