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Imposition du résultat - Les charges locatives

Les charges locatives

Comme évoqué en matière de TVA (cf. Location > TVA et CRL > TVA), les charges locatives peuvent être traitées de 2 façons différentes.

Les charges locatives peuvent être comptabilisées, soit :

  • en compte de tiers (mécanisme des débours) : en ce cas, le remboursement de ces charges par le preneur sera également comptabilisé en compte de tiers : → pas d’impact sur les comptes de produits et de charges, et donc pas d’influence sur le compte de résultat !
  • en compte de résultat : en charges pour celles versées par le bailleur et en produits pour les reversements effectués par le locataire : → impact sur les comptes de charges et de produits, ce double impact restant in fine neutre au niveau du résultat (sauf incidences indirectes de moindre ampleur : i.e. CVAE).

Pour les locaux vacants, les charges sont toujours comptabilisées en compte de charges venant réduire le revenu (et le cas échéant générer un déficit).

 

FOCUS PROBLÉMATIQUE DES TRAVAUX

Deux hypothèses sont possibles : financement des travaux par le preneur ou par le bailleur.
Travaux financés par le preneur
2 options possibles selon la propriété des travaux réalisés par le preneur :
– Si le propriétaire des travaux est le bailleur, le financement des travaux par le preneur s’analyse comme un complément de loyer, qui doit être étalé sur la durée du bail (cf.Location > Imposition du résultat > Loyers). En contrepartie, le bailleur, propriétaire des travaux, les amortira sur leur durée prévisible d’utilisation, qui peut être différente de la durée du bail (cf. Location > Imposition du résultat > Les principales charges déductibles > Amortissement ).

– Si le propriétaire des travaux est le preneur, l’opération reste neutre pour le bailleur. Le preneur inscrira le bien correspondant à son actif et l’amortira sur sa durée normale d’utilisation (article 39 D du CGI), c’est-à-dire en pratique :

  • la durée résiduelle du bail (ou la durée de vie des travaux si elle est plus courte) ; ou
  • la durée de vie des travaux si elle est plus longue que la durée résiduelle du bail et – qu’il existe une perspective de renouvellement du bail.

Travaux financés par le bailleur

La solution est alors inverse :

– Si le propriétaire des travaux est le bailleur, ce dernier les amortit sur leur durée normale d’utilisation et il n’y a aucun impact pour le locataire.

– Si le propriétaire des travaux est le preneur, pour le propriétaire cela s’analyse comme une réduction de loyer, à étaler sur la durée du bail. Pour le locataire, cette réduction de loyer doit également être étalée sur la durée du bail ; par ailleurs, le locataire amortira le montant des travaux (amortissement sur la durée du bail ou sur la durée d’utilisation si cette dernière est plus longue et que le locataire dispose de perspectives de renouvellement du bail).

Attention : si le preneur est propriétaire des travaux, il peut y avoir un risque d’imposition pour le bailleur à la fin du bail, lors du retour de ces travaux dans le patrimoine du bailleur, à hauteur de la valeur vénale des dits travaux (valeur souvent bien difficile à déterminer…). Dans ce cas, il peut être opportun de faire valoriser ces travaux à l’issue du bail par un intervenant extérieur pour réduire le risque de discussion sur ce sujet.