FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

Fiscalimmo
Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

Imposition du résultat - Les principales charges déductibles

Les principales charges déductibles sont les suivantes :
  • Frais d’acquisition
  • Charges calculées
    • Amortissements
    • Provisions
  • Frais financiers
  • Déficits fiscaux

Les frais d’acquisition

Il s’agit principalement des frais suivants :

Soit en général entre 1 et 7% du prix d’acquisition.

Sur le plan comptable et fiscal (Article 38 quinquies de l’Annexe III au CGI), ces frais peuvent être au choix de l’entreprise (choix irrévocable, applicable à l’ensemble des immobilisations autres que des titres) :

D’un point de vue pratique, les critères de choix entre ces deux options résident principalement dans le business plan lié à l’actif (y compris au regard de la sortie de cet investissement), l’analyse globale du portefeuille immobilier de l’investisseur et ses objectifs en termes de distribution de résultat.

En effet, la déduction immédiate des frais d’acquisition permet une réduction immédiate du résultat fiscal (et donc de l’IS) avec, le cas échéant, une création de déficits fiscaux reportables (cf. Location > Imposition du résultat > Les principales charges déductibles > Déficits fiscaux). Toutefois, la déduction immédiate réduit également le résultat comptable et obère donc la capacité distributive de la structure propriétaire de l’immeuble (sous réserve de ses autres revenus), voire génère des difficultés au regard des engagements bancaires de la société (si l’impact sur les capitaux propres les rend négatifs par exemple).


L’amortissement

L’amortissement est destiné à faire apparaitre dans les comptes du propriétaire la perte de valeur d’un bien se détériorant (ou devenant obsolète) avec le temps. Sa comptabilisation est obligatoire selon la comptabilité commerciale.

Tous les biens ne sont pas amortissables : en particulier, le terrain ou les droits à construire ne le sont pas, leur valeur n’étant pas affectée par l’écoulement du temps. En revanche, les constructions et les agencements sont amortissables.

Sauf exception, l’amortissement est linéaire : il est déterminé de façon identique sur toute la durée de vie du bien. Son point de départ est la mise en service du bien faisant l’objet de l’amortissement.

Exemple :

Un bien d’une valeur de 1 M€, dont la durée de vie est de 20 ans, donnera lieu à un amortissement annuel de 50 K€.


L’amortissement est un élément particulièrement sensible sur le plan fiscal dans la mesure où il s’agit d’une charge déductible du revenu imposable, qui ne correspond pas à une dépense effective (charge calculée) : la dépense a été effectuée lors de l’acquisition du bien immobilier et non chaque année lors de la dotation des amortissements relatifs audit bien.Pour déterminer son montant, il convient d’appliquer la méthode d’amortissement par composants, consistant à répartir le prix de revient d’une immobilisation amortissable (généralement, les constructions) entre ses différents composants ayant chacun une même durée de vie pour ensuite les amortir, chacun, sur la durée qui leur est propre.

Le propriétaire peut ainsi être tenté d’amortir massivement et rapidement le bien afin de réduire son résultat fiscal et sa charge d’impôt à court terme. L’Administration fiscale reste vigilante et des discussions avec les services fiscaux sont possibles à plusieurs niveaux :

  • Répartition du prix global d’un immeuble entre terrain (non amortissable) et constructions (amortissables) : le Conseil d’Etat a rendu, à ce sujet, deux arrêts en date du 15 février 2016 (n°367467 et 380400) dans lesquels il a déterminé trois méthodes de calcul de cette répartition, hiérarchisées. Ces méthodes de calcul imposent au contribuable de s’appuyer :
    • en priorité, sur les achats de terrains nus réalisés à des dates proches de celle de l’entrée de l’immeuble au bilan de l’entreprise et situés dans la même zone géographique ;
    • à défaut, sur le coût de reconstruction de l’immeuble à la date de son entrée au bilan de l’entreprise, avec prise en compte de sa vétusté et de son état d’entretien ;
    • et, en cas d’impossibilité de retenir les méthodes précédentes, sur la ventilation opérée par d’autres entreprises pour des immeubles comparables acquis à des dates proches dans la même zone.
  • Répartition du prix des constructions entre les différents composants ;
  • Durée d’amortissement retenue pour tout ou partie des composants.

Afin de justifier le plan d’amortissement retenu, il peut être préférable, pour les biens d’une valeur significative, de faire procéder à une expertise immobilière et technique, qui viendra conforter les choix opérés pour la répartition terrain / constructions et celle entre les différents composants.

A titre indicatif, la grille suivante résulte d’une étude de la FSIF en matière de répartition des composants :
Locaux d’activité Centres commerciaux Logements Bureaux
Durée (années) QP (%) Durée (années) QP (%) Durée (années) QP (%) Durée (années) QP (%)
Gros œuvre 25-50 60-90 > 40 40-60 > 50 40-50 < 40 40-60
Façades, étanchéité 20-40 5-10 20-30 10-25 20-50 5-20 20-40 10-25
Installations générales et techniques 15-30 5-15 10-25 15-30 15-30 20-30 15-30 15-30
Agencements 7-15 5-15 5-15 10-20 5-15 20-25 7-15 10-20

Les provisions

Il s’agit également de charges calculées qui ne correspondent pas à une sortie de trésorerie. Les provisions ont pour objet de couvrir une perte ou une charge probable afin que les comptes de la société reflètent correctement sa valeur, tout en respectant le principe comptable de prudence.

En matière immobilière, ces provisions portent généralement :

  • soit sur des charges à venir liées à des programmes de travaux ;
  • soit sur une dépréciation de l’immeuble supérieure aux amortissements dotés (valeur de marché < valeur nette comptable (VNC) de l’immeuble).

Sur le plan fiscal, la loi (Article 39, 1-5°, du CGI) restreint la possibilité de déduire les provisions, puisque, là encore, le fait qu’il ne s’agisse pas d’une dépense peut inciter à retenir une politique comptable particulièrement prudente afin de réduire (ou du moins décaler dans le temps) la charge fiscale de l’entreprise.

Pour qu’une provision soit fiscalement déductible, il est nécessaire que les conditions suivantes soient cumulativement remplies :

  • la provision doit venir couvrir une perte ou charge elle-même déductible fiscalement (ce qui n’est pas le cas, par exemple, s’agissant d’une amende) ;
  • la perte ou charge en cause doit être nettement précisée (ce qui exclut les provisions forfaitaires) ;
  • la perte ou charge doit être probable (ce qui s’oppose à la simple éventualité) ;
  • la perte ou charge doit résulter d’un évènement intervenu avant la clôture de l’exercice au cours duquel la provision est dotée (ce qui exclut notamment les provisions dotées en raison d’événements survenus entre la clôture de l’exercice et l’arrêté des comptes).

En pratique, les éléments-clés concernant les provisions sont les suivants :

  • la date de l’évènement justifiant la provision ;
  • la nature de la dépense couverte par la provision (exemple : s’agit-il de faire face à une charge déductible ou de couvrir le remplacement d’une immobilisation ?) ;
  • le chiffrage de la provision (exemple : en termes de dépréciation d’immeuble, disposer d’un rapport d’expertise en bonne et due forme paraît nécessaire).

Les provisions pour dépréciation de l’immeuble

Auparavant, l’Administration fiscale refusait la déduction des provisions pour dépréciation d’immeubles lorsque la société qui en était propriétaire n’avait pas pour objet principal de les vendre mais de les louer (activité foncière, et non activité d’achat-revente ou de promotion). Cette position était fondée sur le fait que l’immeuble n’étant pas sur le marché, la perte n’était qu’éventuelle quand bien même sa valeur de marché était inférieure à sa VNC.

Par un arrêt n°236706 du 10 décembre 2004, le Conseil d’Etat a définitivement invalidé cette position en considérant que, dès lors que la valeur probable de réalisation d’un élément d’actif immobilisé était inférieure à sa VNC, la société était en droit de déduire la provision destinée à prendre en compte cette dépréciation.

Cette jurisprudence a conduit, en 2005, à une modification législative concernant les provisions dotées sur immeubles.

En application de larticle 39, 1-5°, du CGI, une société ne peut déduire fiscalement les provisions dotées sur ses immeubles que s’il existe une perte latente globale sur le montant de son portefeuille immobilier (alors que l’approche comptable est individualisée actif par actif : du fait du principe de prudence, une plus-value potentielle ne peut compenser une moins-value également potentielle). Le calcul se fait par référence au prix de revient des immeubles, avant amortissement, comparé à leur valeur de marché.

Une règle similaire existe concernant les provisions pour dépréciation de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Exemple :
 
Immeuble Prix de revient
(A)
VNC
(B)
Valeur réelle
(C)
Provision si C < B
(B – C)
PV / MV latente
(C – A)
Provision déductible
1 500 300 450 – 50
2 300 280 250 – 30 – 50
3 700 200 800 100
4 400 350 200 – 150 – 200
5 600 450 900 300
TOTAL 2500 1580 2600 – 180 100 – 80

 

Enfin, depuis une jurisprudence de 2013 (Conseil d’Etat, 23 décembre 2013, arrêt Foncière du rond point, n°346018), lorsque les conditions de déductibilité fiscale sont remplies, la société a l’obligation de déduire fiscalement la provision dotée sur le plan comptable. A défaut, la reprise de provision serait taxable alors que la déduction n’aurait pas été déduite. La sanction est donc forte (imposition d’un profit inexistant). Il n’est donc pas envisageable de « piloter » la déduction fiscale des provisions dotées comptablement, notamment lorsque la société, en situation déficitaire, n’a pas nécessairement intérêt à la déduction de la provision (notamment en raison des règles d’utilisation des reports déficitaires : cf. ci-après).

Les frais financiers

La problématique fiscale liée aux frais financiers peut être schématisée de la façon suivante :

L’existence d’un financement intra-groupe important au détriment d’un apport en capital est de nature à réduire le résultat de la société et donc l’impôt dû par la société, alors même que l’activité et le projet opérationnel sont identiques et que les transferts de trésorerie entre sociétés du groupe sont semblables. C’est la qualification juridique des flux qui change : apport en capital / dividendes provenant d’un résultat ayant subi l’impôt versus prêt en compte courant / intérêts ayant été déduits du résultat.

Cette situation s’avère particulièrement préjudiciable pour le Trésor Public français lorsque le prêteur (ici, la Holdco) n’est pas situé en France.

Ainsi, et dans un contexte plus général (notamment du fait du développement des opérations de LBO), le législateur a encadré la possibilité pour une entreprise de déduire ses frais financiers pour la détermination de son résultat fiscal.

L’immobilier étant un secteur très consommateur d’endettement, les activités immobilières font partie des premières activités touchées.

La limitation de la déductibilité fiscale des frais financiers prend la forme d’un mille-feuilles dont la dernière couche date de 2020 :

  • 2007 : refonte des règles de sous-capitalisation (endettement intra-groupe) ;
  • 2010 : extension aux financements bancaires garantis par le groupe ;
  • 2012 : « rabot » sur la charge financière ;
  • 2013 : non déductibilité des intérêts sur dettes hybrides ;
  • 2019 : refonte de l’ensemble des régimes de déductibilité des charges financières ;
  • 2020 : Dispositifs dits anti-hybrides (Articles 205 B, 205 C et 205 D du CGI).

Il en résulte la combinaison de plusieurs dispositifs fiscaux dont l’objectif reste toujours de réduire la déductibilité fiscale de la charge financière supportée par l’entreprise.

Remarque préalable :

Au-delà des règles qui suivent, en application de la théorie de l’acte anormal de gestion, le taux des intérêts supportés par l’entreprise et, d’une façon plus générale, les conditions du prêt doivent être conformes au marché.


Les nouvelles règles de déductibilité des charges financières :

Ces règles ont été significativement modifiées pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019. Ces modifications se traduisent par :

  • La suppression d’anciens dispositifs :
    • Le dispositif de sous-capitalisation (application des trois ratios)
    • Le rabot fiscal
    • L’amendement Carrez
  • Le maintien du dispositif de limitation de la déductibilité des intérêts servis aux associés à raison des sommes qu’ils laissent ou mettent à la disposition de la société (Article 39, 1-3, du CGI) en fonction d’un taux égal à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour des prêts à taux variable aux entreprises d’une durée initiale supérieure à 2 ans (taux moyen de 1,17% sur l’année 2021), et sous réserve que le capital social ait été entièrement libéré.
    Nota bene : En pratique, ce taux est uniquement applicable aux associés directs et minoritaires (cf. taux de marché ci-après pour les associés non-minoritaires).
  • Le maintien du dispositif de limitation de la déductibilité des intérêts versés aux entreprises liées (dont la définition est donnée par l’article 39, 12, du CGI) en fonction du taux de référence applicable aux intérêts servis aux associés (Article 212, I-a, du CGI).
    Toutefois, il est possible de faire application du taux de marché dès lors que celui-ci est plus élevé : il s’agit du taux d’intérêt que l’entreprise concernée aurait pu obtenir d’un établissement de crédit dans des conditions analogues.
    En pratique, trois situations peuvent survenir :
    • Le taux pratiqué est inférieur au taux de référence ou au taux de marché : les intérêts versés seront intégralement déductibles ;
    • Lorsque le taux pratiqué est supérieur au taux de référence et que l’entreprise n’apporte pas la preuve de la normalité du taux pratiqué, alors la fraction excédentaire des intérêts par rapport au taux de référence n’est pas déductible ;
    • Lorsque le taux pratiqué est supérieur au taux de marché (lui-même supérieur au taux de référence), la fraction excédentaire non déductible sera calculée par rapport au taux de marché (sous réserve que l’entreprise apporte la preuve que le taux de marché est supérieur au taux de référence).

Les charges et produits financiers à retenir pour l’application des nouveaux dispositifs sont dorénavant définis plus largement : ils correspondent aux sommes versées et reçues au titre de la rémunération de sommes laissées ou mises à disposition (e.g. prise en compte des frais de dossier et de garantie liés aux opérations de financement). Au-delà des intérêts, sont notamment visés :

  • Le montant des loyers de crédit-bail après déduction de l’amortissement, de l’amortissement financier éventuellement pratiqué par le bailleur (Article 39 C du CGI) et des frais de prestations accessoires facturés au preneur en cas de crédit-bail, de location avec option d’achat ou de location de biens mobiliers conclue entre entreprises liées ;
  • L’amortissement des intérêts capitalisés inclus dans le coût d’origine d’un actif ainsi que, le cas échéant, la part des intérêts inclus dans la valeur nette comptable des actifs sortis du bilan (dans un immeuble inscrit en stock et produit par l’entreprise, e.g. une opération de promotion) ; à noter que dans ce cas, les règles ne s’appliquent donc pas quand les intérêts sont comptabilisés (car non déduits) mais quand le bien dans le coût duquel ils ont été intégrés est cédé.

Le caractère extrêmement large de la nouvelle définition peut être pénalisant pour les entreprises ayant un montant important de charges financières nettes. En effet, les plafonds de déductibilité exposés ci-après seront plus rapidement atteints.

Les règles de sous-capitalisation (Article 212 bis du CGI) :

Afin d’apprécier la situation de sous-capitalisation d’une société, le seul ratio désormais pris en compte est celui afférent à son endettement. En d’autres termes, une société sera considérée comme sous-capitalisée dès lors que le montant des dettes contractées auprès d’entreprises liées sera supérieur à 1,5 fois ses fonds propres. Ce ratio est apprécié, au choix de l’entreprise, à l’ouverture ou à la clôture de l’exercice.

La situation de sous-capitalisation, ou non, d’une société a un impact sur le montant de charges financières nettes qu’elle est en mesure de déduire :

  • Lorsque la société est considérée comme sous-capitalisée, ses charges financières sont déductibles à hauteur de :
    • 10% de l’EBITDA fiscal de la société ; ou
    • 1 M€ si ce montant est supérieur (cf. infra pour davantage de précisions).
  • Lorsque la société est considérée comme non sous-capitalisée, ses charges financières sont déductibles à hauteur de :
    • 30% de l’EBITDA fiscal de la société ; ou
    • 3 M€ si ce montant est supérieur.

L’EBITDA fiscal permet de déterminer le montant de charges financières déductible pour une société. Son calcul est le suivant :

Résultat fiscal avant imputation des déficits et application du dispositif + Charges financières nettes dans le champ + Amortissements déductibles, nets des reprises imposables et fraction de PV/MV d’amortissements déduits exclus des charges déductibles ou irrégulièrement différés + Provisions pour dépréciation déduites (nettes des reprises) +/- Gains et pertes soumis aux taux réduits

 

Exemple :
Situation de sous-capitalisation Absence de sous-capitalisation
Fonds propres 100 200
Dette interne 200 200
Dette externe 300 300
Appréciation du ratio d’endettement 200 > 1,5 * 100 200 < 1,5 * 200


L’introduction d’une clause de sauvegarde
 :

Une clause de sauvegarde permet aux entreprises considérées comme sous-capitalisées au regard de leur ratio d’endettement d’apporter la preuve contraire en démontrant que le ratio d’endettement du groupe consolidé auquel elles appartiennent n’est pas inférieur à leur propre ratio d’endettement :

Pour les besoins de ce dispositif, le groupe consolidé est défini comme l’ensemble des entreprises dont les comptes sont consolidés par intégration globale pour l’établissement des comptes consolidés, soit selon le référentiel français, soit selon le référentiel IFRS. La référence à la notion d’intégration globale implique la seule prise en considération des entités sous contrôle exclusif.

La doctrine administrative a précisé deux points importants à ce sujet :

  • Le groupe consolidé s’entend également de celui formé par des entités qui ne sont pas tenues à l’établissement de comptes consolidés (en raison de la taille du groupe notamment) ;
  • En ce qui concerne les référentiels utilisés, la doctrine admet que puissent également être pris en considération les comptes consolidés établis selon des normes étrangères (e.g. US GAAP et GAAP européens).

La déduction des charges financières nettes en cas de sous-capitalisation :

Lorsque la société est considérée sous-capitalisée, la déduction des charges financières nettes nécessite de répartir lesdites charges en deux assiettes selon le ratio suivant (le « Ratio X ») :

Les assiettes ci-avant mentionnées sont les suivantes :

  • Une assiette « dettes externes » afférente aux dettes contractées auprès de tiers, qui est égale à :
    Montant des charges financières nettes x (1 – Ratio X)

    Le plafond de droit commun s’applique à cette assiette, à savoir le montant le plus élevé entre 30% de l’EBITDA fiscal et 3 M€.

 

  • Une assiette « dettes internes » afférente aux dettes contractées auprès d’entreprises liées, qui est égale à :
    Montant des charges financières nettes x Ratio X

    Le plafond réduit s’applique à cette assiette, à savoir le montant le plus élevé entre 10% de l’EBITDA fiscal et 1 M€.

 

Schéma de synthèse des règles applicables :

 

 

Les mécanismes de report :

Il faut distinguer entre le report du montant de charges financières nettes non déduites au titre d’un exercice (déduction possible sans limite de temps) du report de la capacité de déduction inemployée (utilisable au cours des 5 exercices suivants).


Les déficits fiscaux

Lorsqu’une société soumise à l’IS réalise un déficit fiscal au titre d’un exercice, celui-ci peut être reporté sans limitation de durée, sur les résultats des exercices ultérieurs (Article 209, I, du CGI).

Cette situation se rencontre assez souvent pour les sociétés immobilières, notamment si les frais d’acquisition ont été déduits immédiatement (cf. ci-avant).

Depuis 2011, l’imputation du déficit fiscal fait l’objet d’un plafonnement. Le montant du déficit fiscal déductible au titre d’un exercice est le suivant :

 

Exemple :

Données :

  • A l’ouverture de l’exercice N : déficits fiscaux reportables de 3 M€
  • Résultat fiscal de l’exercice N (avant imputation des déficits en report) : 3 M€

Déficit imputable au titre de N : 1 M€ + 50% * (3 M€ – 1 M€) = 2 M€

Résultat fiscal de l’exercice N (après imputation des déficits en report) : 1 M€

  • 250 K€ d’IS au titre de N (taux à 25%)
  • Déficits fiscaux restant reportables : 1 M€