FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Revenus fonciers - Les dépenses

Les dépenses

  • Les provisions pour charges de copropriété (déductibles l’année du paiement), après imputation de la quote-part N-1, non déductible sur la base de la reddition des comptes ;
  • Les primes d’assurance ;
  • Les impôts, telles que taxe foncière, taxe sur les bureaux, CRL,  Attention : les taxes supportées par le locataire ne sont pas déductibles ;
  • Les frais financiers, notamment les intérêts d’emprunt liés à la construction ou des travaux, ou la réalisation de travaux déductibles, ainsi que la conservation du bien (financement des droits de succession).

 

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En cas de refinancement, les intérêts restent déductibles si le refinancement se substitue à un financement initial en dette. En revanche, si le financement initial a été réalisé en fonds propres, les intérêts liés au refinancement ne sont pas déductibles. De même pour la quote part d’un refinancement excédant le financement existant au jour du refinancement.

 

  • Indemnités d’éviction, celles-ci sont déductibles :
    • – si exposées pour améliorer le revenu futur
    • – non déductibles si exposées pour vendre l’immeuble libre ou recouvrer le logement pour une occupation personnelle
  • En tout état de cause, les charges supportées par le locataire ne sont pas déductibles.  

 

Focus // les travaux 

  • Dépenses d’entretien et de réparation 
    Toujours déductibles (toiture, façade, chauffage, …), sauf hypothèse où celles-ci seraient indissociables de travaux qui eux, ne seraient pas déductibles. Attention aux factures qui doivent mettre en évidence la dissociation en question (ce qui supposent que les travaux sont dissociables en fait également)
    Si les travaux sont normalement à la charge du locataire et réalisés par le propriétaire, ceux-ci ne sont déductibles par ce dernier, que s’ils sont indispensables pour cause de vétusté ou force majeure, vice de construction ou en raison de la vacance du local.
  • Dépenses d’amélioration
    Ne sont déductibles que si elles concernent des logements (et non des locaux professionnels). En revanche, si elles sont liées à d’autres catégories de biens immobiliers, elles ne sont pas déductibles (sauf accueil handicapés, amiante). Exemple de dépenses d’amélioration : installation d’un ascenseur ; installation d’une climatisation ; nouvelles installations sanitaires ; etc, …
    Les travaux de conversion de locaux professionnels en locaux d’habitation ne sont pas déductibles ! (sauf par tolérance si les locaux avaient initialement un usage d’habitation, ici également il faudra pouvoir prouver l’usage initial, baux d’habitation, photos, etc.).
  • Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement
    Jamais déductibles.

Le revenu foncier net imposable est constitué de la différence des produits et des charges.

Si ce revenu est un bénéfice, il doit être ajouté au revenu global du foyer fiscal.

En cas de déficit, celui-ci est :

  • déductible du revenu global du contribuable pour un montant plafonné à 10 700 € / an, pour la partie des déficits ne correspondant pas à des intérêts ;
  • pour le solde reportable sur les revenus fonciers futurs du foyer fiscal sur une période de 10 années.

L’imputation du déficit sur le revenu global suppose que l’activité locative soit maintenue jusqu’au 31 décembre N+3, suivant l’imputation. Si cette condition n’est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers doivent être reconstitués en faisant abstraction du déficit foncier sur les 3 années précédant la cessation de la location.

Lorsque le contribuable ne détient pas directement les immeubles, mais une participation dans une société non IS, propriétaire des actifs immobiliers, la quote-part des revenus fonciers qui lui est allouée est déterminée par la société, selon les mêmes règles, et ses droits correspondent à son pourcentage dans le résultat de celle-ci.

Il peut exister une dichotomie importante entre l’existence du revenu foncier imposable et le montant du flux financier reçu de ladite société (notamment si l’actif a été financé par de la dette).  

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Pour mémoire, il existe un régime de micro-foncier applicable lorsque le revenu locatif brut (loyer) est d’un montant inférieur à 15 000 € par an (abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges).