FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

Calcul de la plus-value

PLUS-VALUE = PRIX DE CESSION – PRIX D’ACQUISITION

Le prix de cession correspond au prix à l’acte, réduit des frais effectivement supportés pour la vente, tels que :
  • commission d’agent ;
  • diagnostics obligatoires ;
  • mainlevée d’hypothèque ;
  • indemnité d’éviction versée au locataire (si non déductible des revenus fonciers) ;
  • valeur du mobilier, si individualisé et justifié (factures, inventaire, …) ;

Le prix d’acquisition correspond au prix payé pour acquérir l’immeuble cédé, majoré des frais d’acquisition ou d’un forfait de 7,5 % au titre des frais d’acquisition (forfait inapplicable en cas d’acquisition à titre gratuit).

En cas d’acquisition à titre gratuit, la valeur retenue est celle utilisée pour le calcul des droits, majorée des frais réels d’acquisition : Notaire, droits de donation / succession.

Le prix d’acquisition peut être majoré des travaux :
  • soit sur la base d’un forfait égal à 15 % du prix d’acquisition, si le bien a été détenu pendant au moins 5 ans ;
  • soit sur la base réelle, étant précisé que seules sont déductibles les dépenses qui n’ont pas ce caractère au regard des revenus fonciers (dépenses d’amélioration hors locaux d’habitation, reconstruction, etc,… .  (cf. Location > Imposition du résultat > Les charges locatives > Focus – Les travaux). Attention, en cas de réalisation des travaux par le propriétaire lui-même, les factures de matériaux et non d’entreprises de travaux sont difficilement déductibles (mais il existe quelques jurisprudences favorables).
 ampoule Les forfaits « frais d’acquisition » et « travaux » ne sont pas applicables en cas de cession de parts de sociétés immobilières ou d’immeubles via une société dont le contribuable est associé.
La plus-value brute ainsi obtenue fait l’objet d’un abattement pour durée de détention :
  • pour l’Impôt sur le Revenu (IR), l’abattement est de :
    • – 6 % par année de détention au-delà de la 5ème  année, et
    • – 4 % pour la 22ème année
    • soit une exonération après 22 ans de détention.
  • pour les Prélèvements Sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social : 17,2 %), l’abattement est de :
    • – 1,65 % par année de détention après 5 ans et avant la 22ème ,
    • – 1,60 % pour la 22ème année de détention,
    • – 9 % entre la 23ème  et la 30ème année de détention
    • soit une exonération totale après 30 ans de détention.

Calcul de l’abattement 

Durée de détention IR (19 %) PS (17,2 %) Durée de détention IR (19 %) PS (17,2 %)
Taux d’abattement Taux d’abattement Taux d’abattement Taux d’abattement
< 6 ans 0 %  0 % > 18 < 19 ans 78 % 21,45 %
> 6 < 7 ans 6 % 1,65 %  > 19 < 20 ans 84 % 23,10 %
> 7 < 8 ans 12 % 3,30 % > 20 < 21 ans 90 % 24,75 %
> 8 < 9 ans 18 % 4,95 % > 21 < 22 ans 96 % 26,40 %
> 9 < 10 ans 24 % 6,60 % > 22 < 23 ans Exonération 28 %
> 10 < 11 ans 30 % 8,25 % > 23 < 24 ans Exonération 37 %
> 11 < 12 ans 36 %  9,90 % > 24 < 25 ans Exonération 46 %
> 12 < 13 ans 42 %  11,55 % > 25 < 26 ans Exonération 55 %
> 13 < 14 ans 48 % 13,20 % > 26 < 27 ans Exonération 64 %
> 14 < 15 ans 54 % 14,85 % > 27 < 28 ans Exonération 73 %
 > 15 < 16 ans 60 %  16,50 % > 28 < 29 ans Exonération 82 %
> 16 < 17 ans 66 % 18,15 % > 29 < 30 ans  Exonération 91 %
 > 17 < 18 ans 72 %  19,80 % > 30 ans  Exonération Exonération
Abattement exceptionnel en faveur de la construction, il concerne les plus-values réalisées sur :
  • terrains à bâtir
  • immeubles bâtis destinés à être démolis
  • situés  dans des zones spécifiques (principalement en zone A et A bis, zones tendues, cf. article R304-1 du Code de la construction et de l’habitation mais aussi suivant le régime applicable dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme – GOU – ou dans celui d’une opération de revitalisation urbaine – ORT))
  • pour les cessions ayant fait l’objet d’une promesse de vente (avec date certaine) signées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ou dans certains cas jusqu’au 31 décembre 2023
  • suivi d’une cession au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la signature de la promesse
  • à la condition que l’acquéreur s’engage à construire (ou reconstruire) :
    • un immeuble d’habitation collectif
    • achevé dans les 4 ans de l’acquisition
 

Si toutes les conditions sont réunies : abattement de 70 % sur la plus-value (porté à 85 % si logements sociaux).

Si l’engagement n’est pas respecté, l’acquéreur devra payer une amende correspondant à 10 % du prix de cession.

 La plus-value nette ainsi obtenue est soumise :
  • à l’IR au taux de 19 % ;
  • à la CSG / CRDS / au taux global de 17,2 % (attention la base taxable est généralement plus-élevée pour cette taxe, les abattements étant moins favorables) ;
  • à une taxe spécifique sur les plus-values immobilières, autres que sur les terrains à bâtir, applicable lorsque la plus-value nette imposable excède 50 000 €.
Plus-value imposable (PV €) Taxe
> 50 001 < 60 000 2 %  PV – [(60 000 – PV) x 1/20]
> 60 001 < 100 000 2 % PV
> 100 001 < 110 000 3 % PV – [(110 000 – PV) x 1/10]
> 110 001 < 150 000 3 %  PV
> 150 001 < 160 000 4 % PV – [(160 000 – PV) x 15/100]
> 160 001 < 200 000 4 % PV
> 200 001 < 210 000 5 % – [(210 000 – PV) x 20/100]
> 210 001 < 250 000 5 % PV
> 250 001 < 260 000 6 % – [(260 000 – PV) x 25/100]
> 260 000 6 % PV

L’imposition maximum possible, toutes taxes confondues (sachant que la contribution sur les hauts revenus de 3 et 4 % peut également trouver à s’appliquer), est donc de 44,5 %.

Dans l’hypothèse où une moins-value serait réalisée, celle-ci ne serait pas déductible, tant d’autres plus-values immobilières que du revenu global du contribuable.

ampoule EXEMPLE (sans abattement pour durée de détention)
Prix de cession 405 000 €
Prix d’acquisition  300 000 €
 ♦ 7,5 % forfait   22 500 € 
 ♦ 15 % forfait  45 000 € 
 ♦ Prix d’acquisition corrigé  367 500 €
 ♦ Plus-value fiscale  37 500 €
Imposition effective
 7 702 €
Cash net d’impôts  397 298 €