Locations meublées
La location meublée est toujours soumise au régime fiscal des BIC.
Ce régime peut s’appliquer de façon professionnelle ou non professionnelle (LMP ou LMNP).
D’un point de vue pratique, la location meublée non professionnelle se rencontre très souvent dans le cadre d’investissements de particuliers, notamment couplés au régime des activités para hôtelières.
Le régime des activités para hôtelières est notamment utilisé dans le cadre des investissements dans les résidences étudiantes, maisons de retraite, résidences de tourisme ou autres.
Depuis, quelques années, il peut également s’appliquer aux détenteurs de parts de FPI dont l’activité est la location meublée (fonds souvent dénommés FILM pour Fonds d’Investissement en Location Meublée).
Attention cependant, si le bien est détenu par une SCI non soumise à l’IS, l’exercice d’une activité de location meublée entraînerait l’assujetissement de la dite SCI à l’IS et non l’application du régime BIC au niveau de l’associé personne physique !
Il permet à l’investisseur :
- d’une part de déduire la TVA au titre de l’acquisition, solution intéressante lorsque l’immeuble est neuf (cf. Acquisition / Cession > Immeuble > TVA) ; et
- d’autre part, via le régime de la location meublée de bénéficier de la déduction fiscale de l’amortissement de l’immeuble, ce qui conduit souvent à un revenu imposable presque nul vu le rendement des actifs immobiliers sous-jacents (cf. Location > Imposition du résultat > Les principales charges déductibles > L’amortissement ).
En matière de location meublée, il est nécessaire de distinguer le régime de la Location Meublée Professionnelle (LMP) et celui de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), qui répondent à des régimes fiscaux différenciés :
- Report du déficit
- LMP : imputation sur le revenu global ;
- LMNP : imputation sur les seuls BIC non-professionnels.
- Calcul de la plus-value de cession
- LMP : régime BIC ;
- LMNP : régime des plus-values immobilières des particuliers.
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FOCUS // PLUS-VALUE SELON LE RÉGIME BIC PROFESSIONNEL (LMP)Si l’immeuble a été détenu plus de 2 ans, la plus-value est à court terme à hauteur des amortissements pratiqués. Cette plus-value est alors taxable à l’impôt sur le revenu, au barème progressif comme le revenu BIC. Il est souvent possible de l’étaler sur 3 ans. Pour le solde, la plus-value est qualifiée à long terme. L’IR est dû au taux proportionnel de 16 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % (et de la cotisation sur les hauts revenus, le cas échéant). Sous réserve du respect de certaines conditions, notamment d’une durée de l’activité supérieure à 5 ans, la plus-value peut bénéficier d’une exonération lorsque le chiffre d’affaires (CA) est < à 90 000 € HT. Lorsque le chiffre d’affaires hors taxes est compris entre 90 et 126 000 € HT, l’exonération n’est que partielle. |
Pour qu’un redevable puisse être considéré comme réalisant une activité BIC professionnelle (LMP), il est nécessaire :
- que son CA soit supérieur à 23 K€ ;
- que les autres revenus d’activité du foyer fiscal (montants nets) soient inférieurs au CA généré par l’activité de location en meublée.
Ces différentes conditions doivent être remplies cumulativement.
Jusqu’en 2019, il était également nécessaire que le contribuable soit inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé. Cette condition a d’abord été remise en cause par le Conseil Constitutionnel en 2018 et n’est plus une condition légale.
En matière de location meublée, il existe également un régime de faveur dit « Censier – Bouvard », qui ne sera pas envisagé ici.