Autres sociétés
Sociétés En Participation (« SEP » )
Il existe un autre type de société parfois rencontré dans le domaine immobilier, les Sociétés En Participation (SEP).
Une SEP répond à la définition de société en ce qu’elle correspond à un contrat conclu entre plusieurs personnes pour réaliser une activité ; en revanche, elle ne dispose pas de la personnalité morale. Elle ne peut donc pas être propriétaire d’actifs ou redevable de dettes, c’est le gérant de la société qui endosse cette fonction en son nom propre (en général les tiers ignorent l’existence de la SEP) mais pour le compte de la collectivité des associés.
Ce type de société est notamment utilisé lorsque certains associés, souhaitent participer au résultat d’une opération immobilière (par exemple en la finançant), sans apparaître comme intervenant.
Sur le plan fiscal, une SEP est normalement translucide (comme une SCI / SNC) sous réserve que son existence ait été révélée à l’Administration fiscale et qu’elle produise des déclarations annuelles de résultats. A défaut, la SEP est soumise à l’IS.
Sur le plan fiscal, les SEP peuvent receler une certaine complexité, principalement au regard :
- du traitement de la détention des actifs (la SEP n’ayant pas de patrimoine plusieurs options existent) ;
- de la TVA, l’activité de la SEP constituant un secteur distinct d’activité du Gérant. :
Sociétés d’attribution
Il s’agit d’une forme de société spécifique permettant aux associés d’avoir un droit direct d’attribution ou de jouissance sur une partie identifiée des actifs de la société.
Ce type de sociétés est par exemple le support des sociétés dites de « multipropriété » dans lesquelles chaque associé a le droit d’utiliser un appartement (ou d’en percevoir les loyers) pendant une certaine durée (à des dates généralement prédéterminées) dans l’année.
- Sur le plan juridique, tout type de sociétés peut être utilisé, même si celles-ci prennent souvent la forme de SCI.
- Sur le plan fiscal, la loi (articles 728 et 1655 ter du CGI) tire les conséquences de cette situation juridique particulière et considère que l’associé est directement propriétaire de l’actif immobilier (transparence réelle de la société, à distinguer de la translucidité des SCI par exemple).
Les conséquences principales sont les suivantes :
- cession des parts de la société soumise à la TPF / TVA comme si le bien cédé était l’immeuble ;
- imposition des revenus immobiliers au niveau de l’associé ;
- pas de fiscalité en cas d’attribution de la propriété du bien immobilier à l’associé (puisqu’il est fiscalement déjà considéré comme propriétaire du bien).
Dans certains cas, les sociétés d’attribution sont soumises à l’IS.
Cette forme de société a été utilisée dans le passé (1930 – 1960 environ) pour construire des immeubles destinés à être mis en copropriété ultérieurement.
Ce type de société est toujours utilisé ; par exemple lorsque plusieurs investisseurs souhaitent construire un immeuble en commun via une structure juridique unique pour des raisons diverses (autorisation d’urbanisme unique par exemple) en vue de se le partager ultérieurement.
L’intérêt de la société d’attribution est qu’à compter de l’achèvement, chaque associé peut alors se faire attribuer la partie du bien qui l’intéresse (identifiée dès le début du projet) sans fiscalité significative (notamment pas d’imposition de la plus-value éventuelle).