Vous envisagez de louer un appartement classé D au DPE ? Vous êtes propriétaire d’un bien affichant cette étiquette énergétique et vous vous interrogez sur vos obligations ? Le DPE de classe D représente une performance énergétique moyenne, ni excellente ni préoccupante. Comprendre ses implications concrètes reste indispensable pour les bailleurs comme pour les locataires, dans un contexte réglementaire en constante mutation. Cette classification concerne actuellement 32 % des logements français, faisant d’elle la catégorie la plus répandue sur le territoire. Nous vous proposons un tour d’horizon complet pour mieux appréhender les enjeux de cette étiquette énergétique.
Qu’est-ce qu’un DPE de classe D ?
Un logement classé D au DPE consomme entre 180 et 250 kWh par mètre carré et par an en énergie primaire. Concernant les émissions de gaz à effet de serre, cette classe se situe entre 30 et 50 kilogrammes d’équivalent CO2 par mètre carré annuellement. Cette étiquette énergétique correspond à une performance moyenne, positionnant ces biens dans une zone intermédiaire du parc immobilier français. Les logements de classe D ont majoritairement été construits entre 1975 et 2005, période durant laquelle les normes d’isolation thermique restaient moins exigeantes qu’aujourd’hui.
La note finale attribuée correspond systématiquement à la classe la plus défavorable entre la consommation énergétique et les émissions de GES. Avec 9,7 millions de résidences principales concernées en 2022, soit 32 % du parc total, la classe D domine largement les autres catégories. Cette répartition traduit une réalité : la majorité des logements français n’affiche ni une très haute performance ni le statut de passoire thermique. Nous observons que cette classe représente un équilibre acceptable sans constituer une référence d’excellence énergétique.
| Classe énergétique | Consommation (kWh/m²/an) | Émissions GES (kg CO2/m²/an) |
|---|---|---|
| A | < 70 | < 6 |
| B | 70 – 110 | 6 – 10 |
| C | 110 – 180 | 11 – 30 |
| D | 180 – 250 | 30 – 50 |
| E | 250 – 330 | 50 – 70 |
| F | 330 – 420 | 70 – 100 |
| G | > 420 | > 100 |
Les obligations du bailleur avec un logement classé D
Le DPE constitue un document obligatoire pour toute mise en location d’un bien immobilier en France métropolitaine. Vous devez présenter ce diagnostic dès les premières visites et l’annexer systématiquement au contrat de bail. Cette obligation s’inscrit dans une démarche de transparence envers les futurs locataires, leur permettant d’anticiper leurs dépenses énergétiques. Le diagnostiqueur certifié évalue les caractéristiques techniques du bâtiment, notamment l’isolation, le système de chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et la ventilation.
La durée de validité du DPE s’établit à 10 ans, sauf pour les diagnostics réalisés entre janvier 2018 et juin 2021, dont l’obsolescence intervient progressivement jusqu’en 2025. En cas d’absence de DPE, vous vous exposez à une amende pouvant atteindre 3 000 euros, voire à l’annulation du bail. L’élément rassurant pour les bailleurs de logements classés D : aucune interdiction de location n’est prévue pour cette catégorie, contrairement aux classes F et G qui font l’objet de restrictions croissantes. Nous considérons cette situation comme favorable aux propriétaires de biens en classe D.
Impact du DPE classe D sur le loyer et la gestion locative
Les logements classés D échappent au gel des loyers imposé aux passoires thermiques F et G depuis août 2022. Vous conservez la pleine faculté d’indexer le loyer annuellement selon l’indice de référence des loyers et de réviser le montant entre deux locations. Cette liberté tarifaire constitue un atout non négligeable sur le marché locatif. Contrairement aux idées reçues, posséder un bien en classe D ne vous pénalise pas financièrement dans la gestion locative quotidienne.
La classe D représente une position neutre : elle ne valorise pas particulièrement votre bien mais ne le pénalise pas non plus. L’attractivité auprès des locataires reste modérée, car ces derniers recherchent de plus en plus des logements performants pour limiter leurs factures énergétiques. Cette tendance s’accentue avec la sensibilisation croissante aux enjeux environnementaux et économiques liés à la consommation d’énergie. Nous constatons néanmoins que la demande locative demeure solide pour les biens classés D, notamment dans les zones tendues où l’offre reste limitée.
Ce que la classe D signifie concrètement pour le locataire
Pour vous en tant que locataire, un logement classé D se traduit par des factures énergétiques moyennes, ni particulièrement élevées ni très basses. Le confort thermique demeure acceptable, bien que perfectible selon les caractéristiques spécifiques du bien. Vous disposez du droit de consulter le DPE dès la phase de visite pour évaluer précisément les charges prévisibles. Cette information vous permet de comparer différents biens et d’intégrer le coût énergétique dans votre budget locatif global.
Un avantage majeur réside dans la sécurité juridique : les logements classe D ne sont concernés par aucune interdiction de location actuelle ou future jusqu’en 2034 au minimum. Cette stabilité réglementaire garantit la pérennité de votre bail sans risque de résiliation pour motif énergétique. Toutefois, en cas de DPE erroné ou périmé, vous pouvez exercer des recours auprès du propriétaire, voire demander une réduction de loyer. Nous vous recommandons de vérifier systématiquement la date de réalisation du diagnostic avant de signer le bail.
Les points à considérer lors de la location d’un logement classe D se résument ainsi :
Avantages pour vous en tant que locataire :
- Pas de risque d’interdiction de location avant 2034
- Loyer non gelé mais avec possibilité de négociation
- Charges énergétiques raisonnables par rapport aux passoires thermiques
- Confort thermique acceptable dans la majorité des cas
Inconvénients pour vous en tant que locataire :
- Factures énergétiques perfectibles comparées aux classes A, B ou C
- Confort thermique moins optimal qu’un logement mieux classé
- Valeur locative potentiellement inférieure à l’avenir avec le durcissement réglementaire
Les risques juridiques et financiers à anticiper
L’absence de DPE, sa falsification ou ses erreurs significatives vous exposent en tant que bailleur à des sanctions pécuniaires sévères, incluant des amendes jusqu’à 3 000 euros et l’obligation de verser des dommages-intérêts au locataire. La justice peut prononcer l’annulation du bail dans les cas les plus graves. Ces sanctions visent à garantir la fiabilité des informations communiquées lors de la location. Nous vous conseillons vivement de faire appel à un diagnostiqueur certifié et reconnu pour éviter tout litige ultérieur.
Pour vous en tant que locataire, un DPE périmé en cours de location constitue une problématique réelle, vous permettant d’exiger sa mise à jour auprès du propriétaire. Si le logement ne respecte pas les caractéristiques énergétiques annoncées, une demande de réduction de loyer devient envisageable. Le durcissement probable de la réglementation future pourrait impacter la classe D à moyen terme, incitant à une vigilance accrue. Nous estimons pertinent de prévoir dès maintenant les évolutions réglementaires pour anticiper les contraintes futures.
Faut-il améliorer un DPE de classe D ?
Améliorer un logement classe D présente un double intérêt selon nous : anticiper les futures contraintes réglementaires et valoriser votre patrimoine immobilier. Les travaux prioritaires concernent l’isolation des combles et planchers bas, zones où les déperditions thermiques s’avèrent les plus conséquentes. Le remplacement du système de chauffage par des équipements performants comme une pompe à chaleur, une chaudière à bois ou un poêle à granulés constitue une intervention stratégique. Ces investissements permettent généralement de franchir plusieurs classes énergétiques en une seule opération.
Le changement des menuiseries anciennes et l’installation d’une ventilation double flux complètent efficacement le dispositif. L’avantage des logements classe D réside dans l’absence de défauts structurels majeurs : les travaux demeurent généralement moins lourds que pour une passoire thermique. Après rénovation, vous pouvez légalement augmenter le loyer de 15 % du montant TTC des travaux, à condition que ces derniers représentent au moins 50 % d’une année de loyer. Cette possibilité de revalorisation locative rend l’investissement particulièrement attractif sur le plan financier.
Les aides financières disponibles pour les travaux
Contrairement aux idées reçues, les logements classe D donnent accès à plusieurs dispositifs d’aide financière pour financer leur rénovation énergétique. MaPrimeRénov’ propose deux parcours : Décarbonation pour des travaux ciblés, et Accompagné pour des rénovations d’ampleur. Les Certificats d’Économies d’Énergie représentent une source de financement significative, accessible sans condition de revenus. Ces primes versées par les fournisseurs d’énergie viennent compléter les aides publiques et réduisent sensiblement le reste à charge.
D’autres dispositifs complètent ce panel : l’éco-prêt à taux zéro permettant d’emprunter jusqu’à 50 000 euros sans intérêts, la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique, et les aides des collectivités locales. Seuls les bonus spécifiques réservés aux passoires thermiques ne vous concernent pas en classe D. Le montant des aides varie selon vos revenus, la nature des travaux engagés et la localisation géographique. Réaliser un audit énergétique préalable permet d’identifier précisément les interventions prioritaires et d’optimiser le budget alloué.
Voici les principales sources de financement que vous pouvez mobiliser :
- MaPrimeRénov’ Décarbonation : aide pour travaux ciblés selon vos revenus
- MaPrimeRénov’ Accompagné : pour rénovations d’ampleur avec accompagnement obligatoire
- Certificats d’Économies d’Énergie : primes versées par les fournisseurs d’énergie
- Éco-prêt à taux zéro : prêt sans intérêts jusqu’à 50 000 euros
- TVA réduite à 5,5 % : applicable directement sur la facture des travaux
- Aides locales : variables selon les régions et collectivités
Perspectives d’évolution de la réglementation pour la classe D
Le calendrier des interdictions progressives s’échelonne avec précision : les logements classés G sont interdits depuis le 1er janvier 2025, suivis des F au 1er janvier 2028, puis des E au 1er janvier 2034. À cette dernière échéance, les logements classe D constitueront la catégorie minimale autorisée à la location sans obligation de travaux. Cette perspective temporelle vous laisse encore plusieurs années pour anticiper si vous êtes propriétaire. Nous jugeons néanmoins préférable d’agir dès maintenant plutôt que d’attendre les dernières échéances.
Anticiper dès maintenant la rénovation énergétique permet d’éviter une dévalorisation future de votre bien et de préserver sa rentabilité locative à long terme. L’évolution réglementaire suggère un durcissement progressif des contrôles et des obligations, incitant à adopter une démarche proactive plutôt que réactive. Une rénovation effectuée aujourd’hui valorise immédiatement votre patrimoine tout en sécurisant sa mise en location pour les décennies à venir. Nous recommandons vivement cette anticipation pour optimiser votre investissement immobilier et garantir la pérennité de vos revenus locatifs.