Sur le papier, l’Andorre a tout pour séduire : montagne, stabilité, fiscalité plus légère que la France. Nous comprenons très bien le réflexe. Vous repérez un appartement à Andorre-la-Vieille ou à Escaldes-Engordany, vous voyez un impôt sur le revenu plafonné à 10%, puis l’idée paraît presque évidente : investir là-bas serait forcément plus rentable.
La réalité est moins confortable, mais beaucoup plus utile à connaître avant de signer. Un Français qui achète en Andorre doit composer avec une autorisation d’investissement étranger, une fiscalité d’acquisition renforcée depuis février 2026, l’imposition des loyers dans les deux sphères déclaratives et les règles françaises de résidence fiscale. Le bien est andorran, vos obligations ne disparaissent pas pour autant.
Ce qu’un Français doit retenir avant de signer en Andorre
L’immobilier andorran peut avoir du sens dans une stratégie patrimoniale, mais ce n’est pas une porte dérobée pour effacer l’impôt français. Le rendement dépend du prix du bien, de sa location réelle, du coût fiscal d’entrée, de la durée de conservation et, surtout, de votre résidence fiscale effective. C’est là que beaucoup de calculs séduisants se défont.
La convention fiscale entre la France et l’Andorre permet à l’État où se situe l’immeuble d’imposer les revenus immobiliers. Pour un logement situé en Andorre, le principe conduit donc à une imposition andorrane des loyers. Cela ne signifie pas que le propriétaire français n’a plus rien à déclarer en France. Nous devons raisonner en termes de répartition du droit d’imposer et d’élimination de la double imposition, pas en termes de disparition magique de la fiscalité française.
Avant de regarder les subtilités, retenons les points qui pèsent vraiment sur l’opération.
L’essentiel en une minute
- Un Français non-résident en Andorre peut acheter, sous réserve des règles applicables à l’investissement étranger et de l’autorisation requise.
- L’achat supporte l’impôt sur les transmissions patrimoniales et, pour les investissements étrangers concernés, un impôt spécifique sur l’investissement étranger immobilier.
- Les loyers d’un bien andorran peuvent être imposés en Andorre, tout en devant être déclarés en France par un résident fiscal français.
- La plus-value de revente relève d’abord du cadre andorran pour un bien situé dans la Principauté, mais le traitement français doit être analysé selon votre statut et la convention.
- Une résidence administrative en Andorre ne suffit pas à déplacer, à elle seule, votre résidence fiscale hors de France.
Cette première photographie évite une erreur fréquente : confondre un taux d’impôt avec une stratégie patrimoniale. Le taux n’est qu’un élément du dossier, rarement le plus coûteux lorsqu’il est mal compris.
Un Français peut-il acheter un bien immobilier en Andorre ?
Oui, un Français peut acheter un bien immobilier en Andorre. Pour un non-résident, ou pour une personne installée depuis moins de deux ans, l’acquisition entre dans le champ de l’investissement étranger immobilier. L’autorisation doit être intégrée au calendrier dès le départ, idéalement avant de s’engager définitivement. Une promesse de vente peut prévoir une condition liée à son obtention, ce qui évite de se retrouver lié à une acquisition encore incertaine sur le plan administratif.
Les règles ont été durcies afin de limiter la pression des achats étrangers sur le logement. Un investisseur étranger ne peut pas multiplier librement les acquisitions résidentielles. Les limitations dépendent de son statut, de la nature du projet et du nombre d’unités achetées. Une personne ou une société disposant de plus de deux ans de résidence en Andorre ne se trouve pas dans la même situation qu’un acquéreur français qui découvre le marché depuis Annecy, Lyon ou Paris.
Avant la visite qui fait basculer un projet, nous vous conseillons de vérifier la qualification exacte du bien, les droits attachés aux parkings et caves, la destination locative envisagée, l’origine documentée des fonds, ainsi que les délais notariaux. En Andorre, l’achat impulsif coûte vite plus cher que l’achat préparé.
Quels impôts paie un Français lors de l’achat en Andorre ?
Le coût d’acquisition ne se résume pas aux frais de notaire. C’est précisément ici que les comparaisons rapides avec la France deviennent trompeuses. L’acheteur français doit distinguer l’impôt sur la transmission du bien, l’impôt lié à l’investissement étranger, puis les frais de notaire, d’enregistrement et, le cas échéant, de financement bancaire.
| Prélèvement | Qui est concerné | Taux ou règle applicable | Effet pour l’acheteur français |
|---|---|---|---|
| Impôt sur les transmissions patrimoniales immobilières | Acquéreur d’un bien immobilier situé en Andorre | 4% de la valeur réelle du bien, avec une répartition de 1% pour le Gouvernement et 3% pour le Comú compétent | Il s’ajoute au prix affiché et doit être intégré dès le calcul du rendement global |
| Impôt sur l’investissement étranger immobilier | Investisseurs étrangers concernés par la réglementation andorrane | Depuis février 2026, 6% pour le premier bien et 10% pour le second logement, selon les cas prévus par le nouveau dispositif | Il modifie fortement le coût d’entrée pour un non-résident français |
| Frais notariaux et formalités | Acquéreur et, selon le montage, établissement prêteur | Montants à chiffrer selon l’acte, le financement, les garanties et les inscriptions | Ils doivent être demandés par écrit avant la signature, sans retenir un pourcentage approximatif |
L’impôt sur l’investissement étranger immobilier a changé de visage. Le régime instauré en 2024 prévoyait une progressivité de 3%, 5%, 8% et 10% selon le nombre d’unités et la nature du projet. Depuis l’entrée en vigueur, le 13 février 2026, de la loi de continuité et de consolidation des mesures pour la croissance durable, le taux du premier bien est passé de 3% à 6%, tandis que celui du second logement est passé de 5% à 10%.
Cette hausse change la lecture du marché. Pour un investisseur qui veut seulement acheter un appartement locatif, l’impôt spécifique peut peser davantage sur le budget initial que quelques dixièmes de point de rendement annuel. C’est moins flatteur qu’une promesse de fiscalité à 10%, mais c’est le chiffre qui compte au moment du virement chez le notaire.
Comment sont imposés les loyers d’un bien andorran détenu depuis la France ?
Si vous restez résident fiscal français tout en louant un logement situé en Andorre, les revenus immobiliers peuvent être imposés en Andorre, puisque le bien s’y trouve. Vous conservez toutefois vos obligations déclaratives en France. La convention fiscale organise la coexistence des deux systèmes, elle ne vous autorise pas à choisir celui qui vous arrange chaque année.
Pour un non-résident fiscal andorran, les revenus de source andorrane relèvent de l’impôt sur le revenu des non-résidents. Le taux général est de 10%. Pour les revenus locatifs immobiliers, une réduction de 20% est appliquée dans les conditions prévues par la réglementation andorrane. Le calcul exact dépend de la qualification des revenus, des charges admises, du statut du bailleur et du type de location. Une location classique, une location saisonnière ou une activité organisée n’emportent pas toujours les mêmes conséquences.
Imaginons 20 000 € de loyers bruts annuels issus d’un appartement andorran détenu par un contribuable domicilié fiscalement en France. Le bon raisonnement ne consiste pas à appliquer mécaniquement 10% sur 20 000 €. Nous devons déterminer l’assiette retenue en Andorre, les charges déductibles, l’impôt effectivement payé sur place, puis le mécanisme applicable dans la déclaration française. Cette mécanique paraît technique, elle évite pourtant les erreurs les plus coûteuses.
Pourquoi la convention fiscale France-Andorre ne supprime pas l’impôt français
Voici le point qui mérite d’être regardé sans naïveté. La convention fiscale France-Andorre prévoit que les revenus tirés d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où cet immeuble est situé. Pour un logement en Andorre, l’Andorre dispose donc du droit d’imposer les loyers. Dire que les revenus sont « imposables en Andorre » ne veut pas dire qu’ils deviennent invisibles pour l’administration fiscale française.
Un résident fiscal français doit déclarer ses revenus mondiaux en France, sous réserve des règles conventionnelles qui neutralisent ou limitent la double imposition. Le traitement applicable dépend du revenu concerné, de l’impôt acquitté en Andorre, de la méthode prévue par la convention et de la situation complète du foyer. Nous avons intérêt à abandonner les raccourcis : la convention protège contre une double taxation mal maîtrisée, elle ne protège pas contre une déclaration incomplète.
Le même raisonnement s’applique à la résidence fiscale. Lorsque la France et l’Andorre pourraient toutes deux vous considérer comme résident, la convention examine d’abord le foyer d’habitation permanent, puis le centre des intérêts vitaux, le séjour habituel et, si besoin, la nationalité. Compter les jours est utile, mais ce n’est pas toute l’histoire.
Quelle fiscalité s’applique à la revente d’un bien immobilier en Andorre ?
La revente révèle la vraie temporalité d’un investissement. En Andorre, la plus-value tirée de la cession d’un bien immobilier relève d’un impôt spécifique sur les plus-values des transmissions patrimoniales immobilières. Le taux diminue avec la durée de détention et peut atteindre 0% à partir de dix ans, selon les règles andorranes applicables à la transmission concernée.
| Durée de détention | Conséquence en Andorre | Point à examiner pour un résident fiscal français |
|---|---|---|
| Revente à court ou moyen terme | La plus-value peut être soumise à l’impôt andorran selon le barème lié à la durée de détention | Vérifier le traitement déclaratif français et l’application de la convention |
| Détention longue | La fiscalité andorrane diminue progressivement | Comparer le calendrier andorran avec les règles françaises applicables à votre situation |
| Détention d’au moins dix ans | Le taux andorran peut être nul | Ne pas déduire automatiquement une absence totale d’obligation fiscale en France |
En France, une plus-value immobilière imposable est soumise, en principe, à 19% d’impôt sur le revenu et à 17,2% de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. L’exonération liée à la durée intervient après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux dans les situations concernées. Nous ne devons pas plaquer ce régime français sur un appartement andorran sans examiner la convention et le statut fiscal du vendeur.
Le contraste mérite d’être entendu : une revente au bout de quelques années peut se révéler fiscalement moins douce qu’espéré, tandis qu’une détention longue change le visage de l’opération. L’immobilier andorran récompense davantage la patience que le va-et-vient spéculatif.
Que change une installation réelle en Andorre pour l’investisseur français ?
S’installer en Andorre ne consiste pas à acheter un appartement, à y recevoir quelques courriers, puis à garder son foyer et l’essentiel de ses intérêts économiques en France. Nous devons distinguer la résidence administrative, le droit de séjour et la résidence fiscale. La France apprécie notamment le foyer, le lieu de séjour principal, l’activité professionnelle et le centre des intérêts économiques.
La résidence sans activité lucrative impose des conditions précises, qui doivent être vérifiées auprès des autorités au moment du dossier. Elle suppose notamment un engagement de résidence effective en Andorre pendant au moins 90 jours par année civile, la preuve d’un logement, une couverture d’assurance et des ressources suffisantes. Le dossier comprend aussi un engagement d’investissement en actifs andorrans et un dépôt non rémunéré auprès de l’Autorité financière andorrane. Les exigences ont évolué ces dernières années, raison pour laquelle un montant ancien trouvé en ligne ne doit jamais servir de base définitive.
Pour comprendre les étapes administratives, les justificatifs attendus et l’organisation pratique d’une installation, Engage.ad, spécialistes de l’expatriation en Andorre, peut constituer une ressource utile à consulter en complément des informations officielles. La démarche mérite d’être préparée avec la même rigueur qu’un financement immobilier, car elle modifie la cohérence fiscale de l’ensemble du projet.
Comment évolue l’imposition des revenus immobiliers après un changement de résidence fiscale ?
Une fois devenu résident fiscal andorran dans des conditions réelles et cohérentes, vous entrez dans le champ de l’impôt sur le revenu des personnes physiques andorran. Les revenus nets inférieurs à 24 000 € ne sont pas imposés. Entre 24 001 € et 40 000 €, le taux effectif est de 5%. Au-delà, le taux atteint 10%. Ces seuils se rapportent à la base générale et doivent être lus avec la catégorie fiscale pertinente, la composition du foyer et les autres revenus du contribuable.
Les revenus locatifs ne se résument pas à leur montant brut. Selon les conditions prévues par le droit andorran, les dépenses peuvent être déduites au réel ou faire l’objet d’une évaluation forfaitaire de 40% des revenus bruts. Cette option doit être appréciée avec prudence, car elle peut engager le contribuable pendant plusieurs années. Une déduction forfaitaire séduisante sur une année peut devenir moins favorable si les travaux, les intérêts d’emprunt ou les frais réels augmentent.
Nous pouvons comparer deux profils. Le premier conserve sa résidence fiscale en France et détient un appartement loué en Andorre : il doit articuler impôt andorran et déclaration française. Le second vit réellement en Andorre avec son foyer et ses intérêts principaux : sa fiscalité des revenus mondiaux change de cadre, sans que ses éventuels revenus ou biens français deviennent neutres pour autant. Le bon statut n’est jamais celui qui affiche le taux le plus bas, c’est celui qui correspond aux faits.
Les erreurs qui transforment une bonne idée en mauvais investissement
Le risque ne vient pas toujours du marché immobilier lui-même. Il naît souvent d’une décision prise trop vite, avec une fiscalité lue à travers une brochure commerciale. Nous voyons les mêmes oublis revenir, parfois chez des investisseurs pourtant très rigoureux sur le prix au mètre carré.
- Confondre une carte de résident andorrane avec une sortie automatique de la résidence fiscale française.
- Calculer le budget d’achat sans intégrer l’impôt sur l’investissement étranger immobilier applicable au projet.
- Penser que la convention franco-andorrane dispense de déclarer les loyers et les plus-values en France.
- Signer avant d’avoir vérifié l’autorisation d’investissement étranger, la destination locative et les règles propres au bien.
- Choisir un logement pour son taux de fiscalité affiché sans modéliser la revente, la durée de détention et les frais d’entrée.
Nous pouvons être très clairs sur ce point : payer un impôt n’est pas nécessairement une mauvaise opération. Le mauvais calcul consiste à construire une stratégie sur un taux isolé, sans savoir à quel contribuable il s’applique, dans quel pays, pour quel revenu et à quelle date.
Quel projet immobilier en Andorre reste cohérent pour un investisseur français ?
L’achat patrimonial de long terme peut être cohérent pour un investisseur qui accepte le coût d’entrée, vise une conservation longue et recherche un actif dans un marché spécifique. Une résidence secondaire peut répondre à un projet de vie, mais elle ne doit pas être habillée artificiellement en investissement locatif. Un bien loué depuis la France demande une discipline déclarative solide. Une installation familiale ou entrepreneuriale réelle appelle, elle, une analyse globale du foyer, des revenus et des actifs conservés en France.
L’Andorre reste attractive avec un impôt sur le revenu plafonné à 10% pour les résidents concernés. Nous aurions tort d’en faire un argument universel. Le pays ne promet pas un gain fiscal automatique, il impose une cohérence entre votre présence réelle, votre patrimoine, votre activité et vos déclarations. C’est plus exigeant qu’un slogan, et beaucoup plus sain pour investir.
En Andorre, le vrai avantage fiscal n’est jamais un taux affiché : c’est un projet suffisamment solide pour résister à la réalité des règles.