FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Structures réglementées – Société d'Investissement Immobilier Cotée

Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)

Fin-2020 (Source indice Euronext IEIF SIIC France) :

  • 24 SIIC ;
  • capitalisation : 50,41 milliards d’Euros (77,84 milliards d’Euros fin 2019).

Les SIIC sont, sur le plan juridique, des sociétés cotées, dont l’activité est l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de les louer.


Les principales sont :

  • Unibail-Rodamco-Westfield ;
  • Klépierre ;
  • Gécina ;
  • Société Foncière Lyonnaise (SFL) ;
  • Icade ;
  • Altarea Cogedim ;
  • Covivo (ex-Foncière des Régions) ;
  • etc …

Conditions

Sur le plan fiscal, le régime SIIC, créé en 2003, prévoit une exonération d’IS sur les revenus immobiliers (revenus locatifs et plus-values). Il est applicable, sur option, aux sociétés immobilières cotées.


Le régime

Ce régime a pour contrepartie une obligation de distribution de revenus par la SIIC, correspondant à :

  • 95 % du revenu locatif ;
  • 70 % des plus-values réalisées ;
  • 100 % des dividendes perçus de filiales, bénéficiant elles-mêmes du régime SIIC.
  A la différence des OPCI, cette obligation de distribution résulte de la loi fiscale et non d’une disposition réglementaire ; elle ne s’applique qu’aux revenus bénéficiant de l’exonération d’IS.
Les SIIC peuvent avoir une activité accessoire (par exemple promotion), dont les résultats demeurent taxables !


Pour bénéficier de ce régime, les sociétés doivent :

  • être cotées ;
  • avoir un capital social d’au moins 15 Mio d’Euros ;
  • avoir une activité principale, mais non exclusive (à la différence des OPCI), de foncière (acquisition / construction d’immeubles en vue de les louer) ;
  • ne pas être détenue à 60 % ou plus par un actionnaire majoritaire, seul ou agissant de concert ;
  • lors de l’option pour le régime SIIC, 15 % du capital doit être détenu par des actionnaires, détenant chacun moins de 2 %.

Entrée dans le régime SIIC et imposition du résultat

Lorsque l’option pour le régime SIIC est exercée, elle est valable pour une durée de 10 ans. Elle entraîne l’imposition des plus-values latentes existant au niveau de la société SIIC à une « exit tax » au taux de 19 %, payable en 4 fois le 15 décembre de l’année de l’option et les 3 années suivantes.

A compter de l’option, la SIIC est exonérée d’IS sur ses revenus locatifs et plus-values immobilières. Elle demeure imposable sur ses éventuelles activités accessoires (ce qui conduit à déterminer un double résultat fiscal : exonéré / imposable).

Cette exonération s’applique également en cas de détention indirecte via des sociétés, soit si ce sont des SCI en raison de leur translucidité fiscale, soit si ce sont des SA / SAS / SARL en raison d’une option pour le régime SIIC à leur propre niveau.

Imposition des actionnaires
  Dividendes issus de l’activité immobilière Dividendes issus des activités accessoires
   Régime SIIC Régime de droit commun

Actionnaires personnes physiques

(pas de détention via un PEA possible)

IR : 12,80  %

CSG / CRDS / Prélèvements sociaux :
17,2 %

CHR* : 3 / 4 %

IR : 12,80 %

CSG / CRDS / Prélèvements sociaux : 17,2 %

CHR* : 3 / 4 %

Sociétés IS IS de droit commun ; pas de régime mère-fille

Régime mère-fille si détention :

·                     ≥ 2 ans

·                     ≥ 5 % du capital / droits de vote

→Abattement 95 %

→5 % du dividende imposable

→IS effectif : 1,25 % (si 25%)

Sinon : IS de droit commun

Non-résidents RAS** : 12,80 % (dans certains cas) / taux IS de droit commun ; ou taux plus favorable selon Convention fiscale applicable Régime mère-fille européen ou RAS : 12,80 % / taux IS de droit commun ; ou taux plus favorable selon Convention fiscale applicable
OPC RAS : 15 % Pas de RAS

* CHR : Contribution sur les Hauts Revenus

** RAS : Retenue à la Source


Suspension / sortie du régime  

Si la SIIC ne remplit plus les conditions lui permettant de bénéficier du régime (notamment si le plafond de 60 % de détention par un seul actionnaire n’est pas respecté pendant moins d’un exercice), les conséquences sont les suivantes :

  • application de l’IS sur l’exercice ;
  • plus-values imposées à 19 % au titre des cessions réalisées sur l’exercice ;
  • plus-values latentes acquises sur l’exercice imposées à 19 % ;
  • une seule suspension est possible pendant une durée de 10 ans.

Si, en raison du non-respect de l’une ou de plusieurs des conditions du régime, la SIIC sort du régime dans les 10 années de l’option, les conséquences sont les suivantes :

  • complément d’IS sur les plus-values sur immeubles, soumises à l’Exit tax lors de l’entrée dans le régime ;
  • IS à 25 % sur les plus-values latentes acquises depuis l’entrée dans le régime, réduites de 1/10èmepar année civile écoulée depuis l’entrée dans le régime ;
  • imposition à l’IS des résultats précédemment exonérés et non distribués.

Cession des actions

La cession des actions de la SIIC est soumise au régime suivant :

  • plus-values de cession imposables à l’IS au taux de droit commun ou de 19% si les titres cédés peuvent être qualifiés de titres de participation détenus ≥ 2 ans pour les associés soumis à l’IS ;
  • exonération de droits d’enregistrement (société cotée).

Synthèse : Comparaison OPCI / SCPI / SIIC

OPCI Grand Public / SCPI

Une cible de clientèle similaire, mais deux régimes distincts qui ont chacun leur place sur le marché.