Développement - Achat / revente - Taxe sur la Publicité Foncière (TPF)

Taxe sur la Publicité Foncière (TPF)

Le régime dit des « Marchands de biens » qui permettait, aux seuls professionnels répondant à cette qualification, de bénéficier d’une fiscalité favorable en matière de TPF a été simplifié en 2010.

Désormais, tout assujetti à la TVA (autrement dit, toute personne réalisant des activités économiques, à la différence des personnes gérant leur patrimoine privé), peut bénéficier du régime fiscal d’achat / revente.

Les acquisitions de biens immobiliers sont taxées au taux réduit de 0,715 %, si l’acquéreur, assujetti à la TVA, prend l’engagement de revendre le bien acquis dans un délai de 5 ans (article 1115 du CGI).

La taxe additionnelle de 0,60 % au profit de la région Ile-de-France n’est pas due.

Ce délai de 5 ans est réduit à 2 ans pour les immeubles d’habitation, lorsque l’opération déclenche certains droits de préemption des locataires (vente « à la découpe »).

Le régime de l’achat / revente peut également s’appliquer aux titres de société à prépondérance immobilière : exonération de droits.
En pratique, l’application peut être difficile car il existe un risque de discussion avec l’administration fiscale sur la perte de la « nature immobilière » des titres de la société entre l’achat et la revente notamment si après son achat, c’est la société qui revend les titres immobiliers dont elle était propriétaire (vente à la découpe, par exemple).

Le délai de revente ne peut faire l’objet d’aucune prorogation.

En cas de défaut de revente dans le délai, un complément de droits est dû :

[TPF au taux de droit commun (5,09 / 5,81 / 6,41 %) – TPF acquittée à l’acquisition (0,715 %)]

+ intérêts de retard (2,40 % / an pour les intérêts courant à compter du 1^er janvier 2018).

Le seul cas permettant d’éviter d’acquitter ce paiement de droits complémentaires est l’hypothèse dans laquelle l’absence de revente dans le délai prévu par l’engagement résulte d’un cas de force majeure : ses caractéristiques (imprévisibilité, irrésistibilité, extériorité) sont appréciées de façon relativement restrictive par l’Administration fiscale et les Tribunaux.

Lors de la revente, la TPF est due dans les conditions de droit commun.

Si une personne ayant pris un engagement de revente, revend l’immeuble à un acquéreur, prenant lui-même un engagement de revente, les délais ne peuvent se cumuler et le délai applicable au sous-acquéreur aura pour point de départ, non sa propre date d’acquisition mais, celle du primo-acquéreur lui ayant revendu le bien.

FOCUS // OPÉRATIONS MIXTES (ASPECTS TPF)

Il s’agit des hypothèses dans lesquelles des opérations sont en même temps des opérations de construction et des opérations d’achat / revente.

A l’acquisition, l’acquéreur peut, au choix, opter pour l’un des deux régimes et, sous certaines conditions, peut même changer de régime fiscal en cours de route.

Première hypothèse : l’acquéreur prend un engagement de construire (exonération de TPF) et revend le terrain sans avoir construit
– Il pourra :

soit substituer à son engagement de construire un engagement de revente (si la revente intervient dans les 5 ans) et il devra alors acquitter la TPF au taux de 0,715 % majorée des intérêts de retard. Le sous-acquéreur pourra, le cas échéant, prendre un engagement de construire qui débutera lors de sa propre acquisition ;
soit demander au sous-acquéreur de reprendre son propre engagement de construire (le délai de 4 ans ayant débuté à la date de l’acquisition par l’acquéreur initial est poursuivi), le sous-acquéreur pourra éventuellement demander des prorogations du délai.

Seconde hypothèse : l’acquéreur prend initialement l’engagement de revendre et finalement décide de conserver le bien pour réaliser une opération de promotion
– Il pourra substituer à son engagement de revendre un engagement de construire. Dans ce cas, le délai de 4 ans pour construire débutera au jour de la substitution de régime et l’engagement de revente sera considéré comme « rempli » si la substitution a eu lieu dans les 5 années de l’acquisition (respect du délai de revente).