Patrimoine Privé - Démembrement - Impôt sur la plus-value

Démembrement & Impôt sur la plus-value

Lors de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l’usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l’opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés.

Pour le calcul des plus-values immobilières : le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Le prix global doit être ventilé de façon à faire apparaitre distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l’usufruit, en fonction de la valeur réelle au jour de la vente

Pour le calcul des plus-values sur droits sociaux : la plus-value réalisée par chacun d’eux est égale à la différence entre le prix de cession de ses droits et leur prix d’acquisition ou, en cas d’acquisition à titre gratuit, leur valeur vénale appréciée au jour de leur entrée dans son patrimoine c’est à dire la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit

A titre de règle pratique, pour la détermination des  plus-values immobilières et des plus-values sur droits sociaux lorsque le cédant a détenu la pleine propriété avant le démembrement, l’Administration fiscale admet que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l’article 669 du CGI, en tenant compte, bien entendu, de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

Toutefois, en matière de plus-values sur droits sociaux, dans  l’hypothèse où le prix de cession est réinvesti dans d’autres biens démembrés (report du démembrement), c’est généralement le nu-propriétaire qui est redevable de l’impôt sur la totalité de la plus-value réalisée.

En cas de cession d’un immeuble par une SCI dont les parts sont démembrées et sous réserve des statuts, c’est généralement le nu-propriétaire qui aura droit à la plus-value réalisée par la SCI sous forme de distribution de dividendes.

Attention toutefois au cas où la cession de l’immeuble interviendrait avant la fin du démembrement, il conviendra de s’assurer que l’usufruitier ne voit pas son droit économique vidé de sa substance sans contrepartie, ce qui pourrait être un élément fragilisant le schéma au regard de l’abus de droit…