La vente d’un bien immobilier en France lorsque vous résidez à l’étranger soulève des questions fiscales spécifiques. Vous êtes expatrié et souhaitez vendre votre ancienne résidence principale ? Vous possédez une résidence secondaire sur le territoire français tout en vivant hors de France ? La fiscalité applicable aux plus-values immobilières des non-résidents comporte des particularités qu’il convient de maîtriser pour éviter les mauvaises surprises. En 2025, le régime fiscal des non-résidents reste globalement avantageux, avec des exonérations potentielles et des taux d’imposition qui varient selon votre pays de résidence. Comprendre ces mécanismes vous permettra d’anticiper la charge fiscale liée à votre transaction et d’optimiser votre stratégie patrimoniale.
Comprendre le statut de non-résident fiscal en France
Le statut de non-résident fiscal en France s’applique aux personnes qui ne remplissent aucun des trois critères déterminant la résidence fiscale française. Ces critères sont : avoir son foyer ou son séjour principal en France, exercer une activité professionnelle non accessoire en France, ou avoir le centre de ses intérêts économiques en France. La loi de finances 2025 a apporté une précision majeure en confirmant la primauté des conventions fiscales internationales sur le droit interne français. Ainsi, une personne considérée comme non-résidente selon une convention fiscale internationale ne peut être regardée comme fiscalement domiciliée en France, même si elle remplit l’un des critères mentionnés précédemment.
Cette clarification juridique renforce la sécurité fiscale des non-résidents, tout en rappelant l’importance des conventions bilatérales dans la détermination du statut fiscal. Notons que la loi de finances 2025 a étendu le délai de prescription en cas de fausse domiciliation à l’étranger de trois à dix ans, donnant aux autorités fiscales françaises davantage de temps pour investiguer les situations douteuses.
Calcul de la plus-value immobilière pour les contribuables non-résidents
La plus-value immobilière se calcule en soustrayant du prix de vente le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) et des dépenses de travaux justifiées. Pour les non-résidents, ce calcul s’effectue selon les mêmes règles que pour les résidents français. L’élément clé à prendre en compte est l’abattement pour durée de détention, qui réduit progressivement la plus-value imposable.
Cet abattement s’applique différemment pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6% par an à partir de la 6ème année de détention, puis de 4% pour la 22ème année, conduisant à une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est plus progressif : 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année, 1,6% pour la 22ème année, puis 9% par an jusqu’à la 30ème année, aboutissant à une exonération complète après 30 ans de détention. Par exemple, pour un bien détenu depuis 10 ans, l’abattement sur l’impôt sera de 30% (6% × 5 ans).
Taux d’imposition applicables aux cessions immobilières
Les taux d’imposition des plus-values immobilières varient selon la résidence fiscale du vendeur. Pour les non-résidents, la plus-value est soumise à un prélèvement composé de l’impôt sur le revenu (19%) et des prélèvements sociaux, dont le taux diffère selon que le non-résident est établi dans un pays de l’Union européenne ou non. En 2025, les non-résidents européens bénéficient d’un taux global de 26,5%, tandis que les non-résidents hors UE sont soumis à un taux de 36,2%.
| Statut du non-résident | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Taux global |
|---|---|---|---|
| Résident UE/EEE | 19% | 7,5% | 26,5% |
| Résident hors UE/EEE | 19% | 17,2% | 36,2% |
Outre ces taux, une surtaxe s’applique aux plus-values dépassant 50 000 €, avec un barème progressif. Cette surtaxe concerne tous les vendeurs, résidents ou non-résidents, et vient s’ajouter au prélèvement de base. Nous constatons que le régime fiscal des non-résidents européens reste avantageux en 2025, avec un différentiel significatif par rapport aux non-résidents hors UE.
Exonérations spécifiques pour l’ancienne résidence principale
La vente de l’ancienne résidence principale en France par un non-résident peut bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value sous certaines conditions. Cette disposition, prévue par l’article 244 bis A I du Code général des impôts, s’applique lorsque le vendeur a transféré sa résidence fiscale dans un État membre de l’Union Européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en matière fiscale.
Deux conditions cumulatives doivent être respectées pour bénéficier de cette exonération : le non-résident doit avoir conservé la libre disposition du bien (pas de mise à disposition à titre gratuit ou onéreux) entre son départ de France et la cession, et la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France. Si ces conditions sont remplies, l’exonération dispense le vendeur de déposer une déclaration de plus-value immobilière, mais l’acte de cession doit mentionner le fondement de cette dispense.
Dispositif d’exonération pour les ressortissants européens
Les ressortissants d’un État de l’Union européenne bénéficient d’un régime d’exonération spécifique pour la vente d’un logement en France, même s’il ne s’agit pas de leur ancienne résidence principale. Cette exonération, applicable en 2025, concerne la fraction de la plus-value nette imposable qui n’excède pas 150 000 €, ce qui permet d’exonérer totalement la plupart des transactions ou de réduire significativement l’impôt pour les plus-values importantes.
Pour en bénéficier, deux conditions doivent être réunies : avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente, et respecter certains délais pour la cession. La vente doit intervenir soit dans un délai de dix ans après le départ de France si le bien n’est pas à la libre disposition du vendeur (par exemple s’il est loué), soit à tout moment si le vendeur a la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente. Cette exonération est limitée à la vente d’une seule résidence par contribuable, ce qui nécessite une réflexion stratégique pour les propriétaires de plusieurs biens en France.
Impact du Brexit sur la fiscalité des résidents britanniques
Le Brexit a modifié le statut fiscal des résidents britanniques possédant des biens immobiliers en France. Depuis la sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne, les ressortissants britanniques ne bénéficient plus automatiquement des avantages réservés aux résidents européens, notamment en matière de prélèvements sociaux réduits et d’exonérations spécifiques.
Toutefois, l’administration fiscale française a prévu des aménagements. Les ressortissants britanniques peuvent encore bénéficier de l’exonération de prélèvements sociaux sur leurs revenus du patrimoine s’ils remplissent trois conditions : être affiliés à la sécurité sociale britannique, être ressortissants ou résidents légaux de France, du Royaume-Uni ou d’un autre État membre de l’Union européenne, et ne pas être à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français. Cette disposition permet aux résidents britanniques qui respectent ces critères de maintenir un taux d’imposition proche de celui des résidents européens, malgré le Brexit.
Procédures déclaratives et paiement de l’impôt
Les obligations déclaratives des non-résidents lors de la vente d’un bien immobilier en France impliquent plusieurs démarches spécifiques. La plus-value doit être déclarée au moyen du formulaire 2048-IMM-SD, qui doit être déposé au service des impôts du lieu de situation du bien vendu. Pour les non-résidents établis hors de l’Union européenne, la désignation d’un représentant fiscal accrédité en France est obligatoire.
Le paiement de l’impôt sur la plus-value s’effectue au moment de la vente, le notaire étant chargé de calculer et de prélever le montant dû sur le prix de vente. Ce prélèvement est libératoire pour les personnes physiques, ce qui signifie qu’aucune déclaration complémentaire n’est nécessaire. Les non-résidents peuvent gérer leurs obligations fiscales via leur espace particulier sur le site impots.gouv.fr, qui permet de déclarer les revenus de source française, consulter sa situation fiscale ou demander une mise à jour de son domicile fiscal.
Conseils pratiques pour optimiser sa fiscalité
L’optimisation fiscale des plus-values immobilières pour les non-résidents passe par une bonne connaissance des règles et une planification adéquate. Voici quelques stratégies à considérer :
- Tenir compte de la durée de détention du bien : attendre d’atteindre les seuils d’abattements significatifs (22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux) peut réduire considérablement la charge fiscale.
- Conserver les justificatifs de travaux réalisés dans le bien, qui permettent de majorer le prix d’acquisition et donc de réduire la plus-value imposable.
- Pour les ressortissants européens, évaluer l’opportunité d’utiliser l’exonération spécifique dans la limite de 150 000 € de plus-value, en choisissant judicieusement le bien à vendre si vous en possédez plusieurs.
- Vérifier si vous pouvez bénéficier de l’exonération pour ancienne résidence principale, en respectant scrupuleusement les conditions de délai et de non-mise à disposition du bien.
- Examiner les conventions fiscales entre la France et votre pays de résidence, qui peuvent prévoir des dispositions plus favorables que le droit interne français.
La fiscalité des plus-values immobilières pour les non-résidents présente des spécificités qu’il convient de maîtriser avant toute transaction. Le régime fiscal en vigueur en 2025 maintient des avantages significatifs, notamment pour les ressortissants européens et pour la vente de l’ancienne résidence principale. Les abattements pour durée de détention constituent un levier d’optimisation majeur, tandis que les exonérations spécifiques peuvent, dans certains cas, annuler totalement l’imposition. Face à la complexité des règles fiscales internationales et à leurs évolutions régulières, une consultation préalable avec un expert en fiscalité internationale s’avère souvent nécessaire pour sécuriser votre transaction et minimiser votre charge fiscale.