FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

Contrôle fiscal

Contrôle fiscal

Il s’agit ici de présenter le déroulement de l’ensemble de la procédure de vérification de comptabilité pouvant conduire aux redressements des impositions par l’Administration fiscale, de l’Avis de vérification à la Saisine de Juge administratif ou judiciaire.

La prescription / le délai de reprise

 Le délai de reprise est le délai imparti à l’Administration fiscale pour modifier les impositions établies au nom du contribuable.

A l’expiration de ce délai, l’action de l’Administration est « prescrite« , en d’autres termes l’Administration ne peut plus prétendre à effectuer de redressement et à modifier la charge d’impôt du contribuable.

Le délai de reprise est fonction de la nature des impôts que l’Administration entend rectifier.

Concrètement, l’Administration fiscale peut remettre en cause les impositions préalablement établies dans les délais suivants :

  • Impôt sur les Sociétés (IS), Impôt sur le Revenu (IR)
    – 31/12/ N+3
    – N+10 si activité occulte ou illicite ou détention d’un compte à l’étranger
  • TVA
    – 31/12/ N+3 (par rapport à la date de clôture de l’exercice)
    – prolongation en cas de procédure pénale
  • IFI, Droits d’enregistrement (TPF, Droits de succession/donation)
    – 31/12 N+6
    – 31/12 N+3 si l’acte spontanément adressé à l’Administration (acte enregistré ou déclaration) permet d’effectuer le contrôle sans recherche complémentaire
    – 31/12 N+10 en cas de détention de comptes à l’étranger

En cas de non-respect d’un engagement (revente, construire, etc…) le délai de reprise ne commence à courir qu’à la fin de l’engagement !

  • CET (CFE et CVAE)
    – 31/12 N+3 à N+10 si activité occulte ou illicite
  • Taxe foncière, taxe d’habitation
    – 31/12 N+1

En cas d’insuffisance de déclaration (en cas de changement de consistance des constructions, notamment) : rectification x nombre d’années du manquement, sans excéder 4 ans !

Le délai de reprise de l’Administration ne peut dépasser 10 ans !

 

 

 

A l’expiration de ces délais, la prescription de l’action de l’Administration est normalement acquise, à moins que celle-ci ait été interrompue.

En effet, en cas d’interruption, la prescription court à nouveau pour un nouveau délai, à compter de l’interruption, à hauteur des montants rectifiés.

Concrètement, la prescription est interrompue par :

  • la notification, par l’Administration, d’une Proposition de rectification,
  • par tout acte comportant reconnaissance par les redevables de leur dette,
  • par tout acte interruptif de droit commun (demande en justice, exécution forcée, etc).

L’Avis de vérification

L’Avis de vérification est l’acte de procédure qui avise le contribuable d’une vérification de comptabilité imminente. Sa notification par l’Administration fiscale est obligatoire sous peine de nullité de la procédure.

Au-delà, l’Avis de vérification doit comporter des mentions obligatoires, là encore sous peine de nullité.

Parmi elles, essentiellement :

  • les périodes soumises à vérification,
  • la possibilité de consultation de la Charte du contribuable sur Internet,
  • ainsi que la faculté de se faire assister par le Conseil de son choix.

En pratique l’Avis de vérification :

  • comporte également une proposition de rendez-vous,
  • vise les impôts et périodes concernées par la vérification, et
  • informe le nom de l’Inspecteur Principal et de son supérieur hiérarchique : l’Interlocuteur Départemental.

Enfin, il est impératif que l’Administration fiscale octroie un délai raisonnable entre la réception de l’Avis de vérification et la première intervention de l’Inspecteur chargé du dossier afin que le contribuable puisse correctement organiser sa défense.

Attention : L’ Administration peut également procéder à l’envoi de notification de rectification sans vérification de comptabilité préalable. En effet, si elle considère avoir les informations suffisantes (en croisant les déclarations du contribuables avec celles de tiers comme les établissements financiers par exemple).

De même, en matière d’IFI par exemple, il est fréquent que l’Administration adresse au contribuable n’ayant pas déposé de déclarations une demande pour qu’il y procède en indiquant sans plus de précisions, que selon les informations qu’elle détient, le contribuable devrait y procéder…

Enfin, il existe également la procédure de vérification de la situation personnelle d’un contribuable (Examen de la Situation Fiscale Personnelle, ESFP) que nous n’envisagerons pas ici en raison de son caractère très spécifique. De plus, elle est peu courante dans le domaine de l’immobilier.

Le déroulement et modalités du contrôle

Lieu

La vérification de comptabilité se déroule de manière générale au sein du siège de la société vérifiée. Toutefois, le contribuable peut obtenir de l’Administration, sur simple demande, que le contrôle s’effectue chez son Conseil (expert-comptable, avocat, asset / property manager).

Déroulement des interventions 

La première intervention sur place du vérificateur consiste essentiellement en une simple présentation des locaux et de l’activité de la société. Suivent ensuite des visites hebdomadaires (voire moins fréquentes) de l’Inspecteur. Quoiqu’il advienne, le contrôle sur place doit impérativement faire l’objet d’un débat oral et contradictoire.

Modalités du contrôle

La vérification de comptabilité a nécessairement lieu sur place.

Depuis 2014, toute entreprise recourant à un système comptable informatisé doit pouvoir, en cas de contrôle, présenter à l’Administration un support informatique de sa comptabilité (fichier unique), ainsi que toutes les données susceptibles d’avoir une influence sur celle-ci. Le défaut de présentation dudit fichier des écritures comptables entraîne, pour la société, la procédure d’imposition d’office (impossibilité de saisir les Commissions départementales).

Depuis le 1er janvier 2017, l’Administration fiscale peut initier des « examens de comptabilité » à distance. Cette procédure de contrôle est distincte de la vérification de comptabilité, et oblige la société à délivrer le Fichier des Ecritures Comptables, (FEC)  dans les 15 jours suivant la réception d’un avis d’examen de comptabilité.
 
 
Durée du contrôle 

La durée de la vérification de comptabilité est fonction du chiffre d’affaires de la société vérifiée.

Pour les PME (CA ≤ 789 000 € pour les activités de vente ; CA ≤ 238 000 € pour les prestations de services ; CA 352 000 € pour les activités agricoles), le contrôle ne peut excéder 3 mois.

Pour les autres sociétés, c’est-à-dire celles dont le chiffre d’affaires dépassent les seuils précédents, il n’existe pas de limite sous couvert que le service vérificateur respecte tout de même un délai « raisonnable », en règle générale 3 à 6 mois.

Que faire en cas de contrôle fiscal ?

La réception d’un Avis de vérification nécessite impérativement, avant le contrôle, la réalisation d’un pré-audit afin d’identifier des points d’attention.

La venue du Vérificateur nécessite aussi de la préparation, en ce que l’Inspecteur devra facilement avoir accès à l’ensemble de la comptabilité et autres pièces permettant d’en justifier le contenu (contrats, factures, etc).

Afin de garantir une cohérence dans le suivi du contrôle, il est conseillé de ne choisir qu’un seul interlocuteur (comptable, Directeur Financier).

A l’issue du contrôle

Il est impératif de tenir une réunion de synthèse afin de pouvoir dresser une liste des points susceptibles de faire l’objet d’un redressement. Cette réunion, importante, peut être l’occasion de faire intervenir un Conseil si nécessaire.

Plus la remise en cause d’un redressement intervient tôt, plus la société aura de chances d’obtenir l’abandon sans procédure contentieuse !

 
 

La Proposition de rectification

La Proposition de rectification, anciennement nommée « notification de redressement » marque la fin de la procédure de contrôle et interrompt la prescription.

Elle doit nécessairement être envoyée non seulement au contribuable en tant que redevable légal de l’impôt mais aussi à tous les tiers potentiellement impactés par la Proposition de rectification. Il en est ainsi par exemple des associés d’une société de personnes objet de la Proposition de rectification.

La Proposition doit être envoyée par LRAR ou remise en main propre aux intéressés.

La Proposition de rectification :

  • liste les propositions de rectification,
  • présente les faits, le droit et la justification des rectifications,
  • délimite le champ des impositions, ainsi que les éventuels intérêts de retard (2,40 % par an) ou pénalités (0 %, 5 % ou 10 % selon les cas).

Le montant des pénalités peut être de 40 % pour manquements délibérés, ou de 80 % en cas d’abus de droit !

La Proposition de rectification ouvre droit, pour le contribuable, à un délai de 30 jours prorogeable de 30 jours pour répondre et émettre ses « Observations ».

Ce dernier peut soit :

  • accepter point par point les rectifications apportées,
  • les contester, en motivant ses Observations en faits et en droit.


Les Observations du contribuable

A la suite des Observations du contribuable, il est possible pour le contribuable d’opérer des recours hiérarchiques, et de rencontrer ainsi l’Inspecteur et son supérieur direct.

En cas de désaccord avec ce dernier, le contribuable peut rencontrer l’Interlocuteur départemental. Il s’agit d’un supérieur hiérarchique du Vérificateur, qui n’a pas suivi le contrôle, mais qui fait partie des services de vérification.

Les recours hiérarchiques, bien que facultatifs, demeurent tout de même importants en ce que certaines des Rectifications proposées par l’Administration se négocient, notamment sur des questions de fait.

 
 
La Réponse aux Observations du contribuable

Face à la contestation du contribuable, l’Administration fiscale adresse une « Réponse aux Observations du contribuable » et ce, dans un délai de 1 à 6 mois en général, à compter des Observations. Par cet acte, l’Administration fiscale peut éventuellement reformuler des conséquences financières si elle l’estime nécessaire, et propose au contribuable la Saisine des Commissions départementales, si celles-ci s’avèrent compétentes.

La saisine des Commissions

Il existe 2 types de Commissions :

  • la Commission des Impôts Directs et des Taxes sur le Chiffre d’Affaires, uniquement compétente pour apprécier des questions de faits en matière d’impôts directs et de taxes sur le chiffre d’affaires, et
  • la Commission de conciliation, chargée d’évaluer des parts de sociétés immobilières ou des biens immobiliers.

Ces Commissions sont des organes paritaires, composées d’un nombre égal de représentants de l’Administration fiscale et de représentants du contribuable et présidées par un magistrat de l’ordre administratif. Ces Commissions, après délibérations (4-8 mois dans l’ensemble) émettent un Avis, le plus souvent suivi par l’Administration fiscale (bien que non contraignant).

La Commission doit être saisie par le contribuable dans les 30 jours suivant la Réponse aux Observations du contribuable. Un mois avant la tenue de l’Audience, le secrétariat de la Commission transmet au contribuable le Rapport établi par l’Administration fiscale. Ce dernier peut établir de nouvelles Observations et les transmettre à la Commission.

Le jour de l’Audience, le contribuable peut éventuellement, avec son Conseil, présenter des observations orales.

La procédure précontentieuse

A l’issue des échanges avec le contribuable et si les redressements sont en tout ou partie maintenus, l’Administration fiscale émet un Avis de Mise en Recouvrement (AMR), qui fixe le montant de la dette fiscale du contribuable.

Avant de saisir le juge de l’impôt, le contribuable, s’il est toujours en désaccord avec l’Administration, doit au préalable adresser une réclamation contentieuse à l’Administration, plus communément appelée « procédure précontentieuse ».

C’est la réponse prise par l’Administration sur réclamation préalable qui pourra enfin être contestée devant les tribunaux, dans un délai de 2 mois. Si l’Administration venait à ne pas répondre, la saisine du tribunal peut s’opérer à l’expiration d’un délai de 6 mois.

Cependant, même si le contribuable entend encore contester la légitimité de l’imposition devant les tribunaux, il est tout de même soumis au paiement de l’impôt à réception de l’AMR, le contribuable peut tout de même demander à bénéficier du sursis au paiement sous réserve de fournir une garantie acceptée par l’Administration.

Le contentieux

Le contentieux en 1ère instance

En matière fiscale, le Tribunal Administratif (TA) est compétent pour connaître des litiges relatifs à l’IS, l’IR, la TVA, la CET, ainsi que pour d’autres impôts locaux.

Le Tribunal de Grande Instance (TGI) est lui compétent en matière d’ISF, droits de succession/donation et droits d’enregistrement.

Le Ministère d’Avocat, bien que conseillé en première instance, n’est pas obligatoire.

Le contentieux en 1ère instance peut durer entre 1 et 4 ans, selon le tribunal saisi.

Le contentieux en appel

En cas de décision défavorable en première instance, il est possible pour le contribuable de faire appel de la décision (sauf pour quelques impôts locaux).

Devant la Cour Administrative d’Appel ou la Cour d’Appel, le ministère d’avocat est obligatoire, et le débat est complètement rejugé sur le fond. Une telle procédure peut durer entre 1,5 et 3 ans.

La procédure en cassation

Un Avocat au Conseil est requis pour la procédure, et le débat ne se limite qu’à la conformité au droit de l’arrêt d’appel, et ne porte plus sur le fond.

Un recours en Cassation est susceptible de durer entre 1 et 3 ans.