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Acquisition / Cession - Société immobilière - Plus-value latente

Plus-value latente


L’un des principaux points fiscaux soulevé par la vente d’une société, propriétaire d’un actif immobilier, est la question de la plus-value latente !

Dans la plupart des cas, la VNC du bien immobilier inscrit au bilan de la société cédée, qui correspond généralement à la valeur fiscale de l’actif, est inférieure à la valeur de marché retenue pour le calcul du prix de ladite société. En effet, il s’agit généralement du prix auquel la société a acquis l’immeuble dans le passé, réduit des amortissements pratiqués depuis cette date. Or, cette valeur est souvent beaucoup plus faible que la valeur de marché quelques années plus tard.

Il en résulte que, si un instant de raison ou ultérieurement, après l’acquisition de la société, cette dernière revend l’immeuble à sa valeur de marché, la société acquise devra acquitter un impôt sur la plus-value jusqu’alors latente dans ses comptes. Cet impôt sera supporté économiquement par l’acquéreur de la société, alors que sur le plan économique aucun profit n’aura été réalisé.

EXEMPLE
 
  Société A propriétaire d’un actif de 10 M€, avec une VNC de 5 M€
Situation de l’Acquéreur en cas de revente de l’immeuble en N+5, pour 12 M€ :

Acquisition de l’immeuble

Prix de revient : 10 M€
Amortissement (sur 5 ans) : – 1,2 M€

VNC : 8,8 M€
Plus-value : 3,2 M€
IS (25%) : 0,8 M€

Acquisition de la société

Prix de revient de l’immeuble dans les comptes de la société : 5 M€
Amortissement (sur 5 ans) : – 1 M€

VNC : 4 M€
Plus-value : 8 M€
IS : 2 M€

Il est possible de dire qu’il existe un transfert de fiscalité latente du cédant vers l’acquéreur de la société.

L’évaluation de ce coût, dépend notamment de la situation de l’acquéreur et de ses projets :

  • s’il souhaite conserver l’immeuble, il ne supportera pas immédiatement un impôt lié à cette plus-value latente, mais ne le constatera que le jour où l’immeuble sera effectivement vendu ; en revanche, il est probable qu’il supportera dès son acquisition un coût fiscal lié à la situation dans la mesure où pour déterminer le résultat imposable à l’impôt issu de l’immeuble (revenu locatif généralement) il ne pourra imputer, sur les loyers perçus au titre de l’immeuble, que les amortissements tels qu’ils résultent de la VNC du bien au bilan de la société, et non tels qu’ils auraient été s’il avait acquis l’immeuble au prix de marché, et que le bien avait été inscrit à ce prix dans les comptes de la société ;
  • s’il souhaite céder l’immeuble rapidement (exemple d’un marchand de biens souhaitant réaliser une opération de vente à la découpe), l’impôt qu’il supportera correspondra à l’IS sur la totalité de la plus-value latente ;
  • s’il s’agit d’un investisseur bénéficiant d’une fiscalité dérogatoire, telle qu’une SIIC (Structuration > Structures réglementées > SIIC) ou qu’un OPCI (Structuration > Structures réglementées > OPCI), l’entrée de la société dans le périmètre du régime dérogatoire entraînera le paiement d’une exit tax au taux de 19 %, si société est soumise à l’IS.

En pratique, il n’est pas rare que les parties décident d’appliquer, sur le prix, une décote de l’ordre de 50 % de la fiscalité théorique due au titre de la plus-value latente (soit dans l’exemple 1,2 M€ x 50 % = 600 K€). Cependant, les situations peuvent être très variables selon les négociations.

 

FOCUS // LA JURISPRUDENCE QUEMENER


Situation particulière : en cas de cession d’une société non soumise à l’IS (généralement d’une SCI n’ayant pas opté pour l’IS), la problématique est identique. Toutefois, par application de la jurisprudence dite Quemener, il est possible pour l’acquéreur, via certaines opérations juridiques (liquidation amiable, TUP, …), de réévaluer la valeur comptable et fiscale du bien immobilier sans supporter l’impôt sur la plus-value latente. De telles opérations, assez complexes à mettre en œuvre, génèrent un coût de l’ordre de 1 à 2 % de la valeur du bien lui-même. Elles sont parfois mises en œuvre par les acquéreurs pour éviter le transfert de la plus-value latente. Dans ce cas, la décote est généralement réduite au coût de l’opération.

Ces opérations dite « Quemener » ont donné lieu a plusieurs jurisprudences du Conseil d’État (Article du 26 avril 2019) :

  • La première (arrêt Lupa, CE 6 juillet 2016, n°377904) a considéré que cette technique de réévaluation de l’immeuble de la SCI acquise sans fiscalité ne pouvait être utilisée par l’acquéreur d’une SCI, ce qui a jeté un trouble important dans le marché immobilier car c’était devenu une pratique courante ;
  • La seconde (arrêt FRA, CE 24 avril 2019, n° 412503) a constitué un revirement, le Conseil d’Etat estimant finalement que cette technique Quemener était applicable y compris par l’acquéreur d’une SCI propriétaire d’un immeuble dont la VNC est plus faible que sa valeur de marché.

Ce second arrêt a rassuré les opérateurs sans pour autant que l’on soit vraiment revenu au « monde d’avant » car, d’une part, le Conseil d’État a renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel administrative qui n’a pas encore jugé l’affaire (même si l’arrêt du Conseil d’État laisse peu de marge de manœuvre, cela créé une zone d’incertitude) et, d’autre part, cet aller-retour jurisprudentiel a un peu refroidi les investisseurs