Il s’agit des activités relatives à la production ou l’acquisition d’immeubles en vue de les vendre et non de les utiliser, via la location notamment.
Ceci n’exclut pas pour autant de les louer pendant la période de détention.
Il s’agit principalement de :
- la promotion / opérations des promoteurs ;
- l’achat / revente après éventuels travaux, éventuellement à la découpe / opérations des marchands de biens.
Dans ce cadre, les actifs sont normalement détenus par les opérateurs « en stock ».
Cependant, l’évolution du marché immobilier a créé des passerelles de plus en plus importantes entre ces activités et celles d’investisseurs long terme.
En effet, ces derniers :
- arbitrent de plus en plus activement leur portefeuille immobilier et, étant à l’écoute des opportunités du marché, peuvent être amenés à céder des actifs acquis récemment ;
- pour certains d’entre eux (investissements dit « value added« ), sont prêts à prendre plus de risques pour capter une partie du profit de promotion en acquérant des terrains nus ou des immeubles à restructurer afin de réaliser eux-mêmes les travaux, avant de mettre en location le bien.
Le mélange des 2 typologies d’activités a été perçu par l’Administration fiscale qui a fait évoluer la réglementation en 2010, principalement en matière de TVA. Cela a conduit à supprimer le régime fiscal dit des « marchands de biens » (registres, déclarations d’existence, …) pour soumettre tous les intervenants économiques au même régime sans distinguer selon leur activité principale. Ceci étant, cette problématique demeure pour l’application éventuelle de l’article 257 bis du CGI qui suppose que l’immeuble cédé ou acquis soit une immobilisation (et donc pas un élément de stock).
Cette évolution reste incomplète et en matière d’imposition des bénéfices, des notions subjectives subsistent, notamment l’intention spéculative qui a un impact au regard de la comptabilisation des actifs, voire en raison de l’évolution de la position de l’Administration, suivie par la jurisprudence, en matière de TVA (droit à déduction afférents à un immeuble en stock).
En définitive, la fiscalité applicable aux opérations de développement concerne un public plus large que les seuls promoteurs et marchands de biens et a vocation à s’appliquer à tous les intervenants immobiliers participant à des opérations de valorisation d’immeubles prenant la forme de travaux (construction ou reconstruction) ou réalisant des opérations d’achat-revente (en bloc ou à la découpe).