La fiscalité des sociétés immobilières représente un enjeu majeur pour les investisseurs. Vous vous interrogez probablement sur le régime fiscal le plus avantageux pour votre structure, notamment concernant l’imposition des revenus locatifs. L’impôt sur les sociétés (IS) offre des mécanismes spécifiques qui peuvent s’avérer très intéressants dans certaines configurations patrimoniales. La question du choix entre l’IR et l’IS revient constamment chez les propriétaires de SCI qui cherchent à optimiser leur fiscalité immobilière. Nous allons décrypter les règles fiscales applicables aux sociétés immobilières soumises à l’IS en 2025, afin que vous puissiez prendre les décisions les plus adaptées à votre situation.
Comprendre le régime de l’impôt sur les sociétés pour les structures immobilières
Le régime de l’impôt sur les sociétés appliqué aux structures immobilières, notamment aux SCI ayant opté pour ce régime, repose sur un principe d’opacité fiscale. Contrairement au régime de l’IR qui fonctionne selon un principe de transparence fiscale où les associés sont directement imposés sur leur quote-part de résultat, avec l’IS, c’est la société elle-même qui devient le sujet fiscal. Les bénéfices sont donc taxés au niveau de la structure, indépendamment de la situation personnelle des associés.
Cette différence fondamentale modifie profondément le traitement fiscal des revenus locatifs. Dans une SCI à l’IS, les loyers perçus constituent des produits d’exploitation intégrés au résultat global de l’entreprise. La société devient ainsi une entité fiscale autonome, soumise aux règles comptables et fiscales des entreprises commerciales, même si son activité reste civile par nature.
Taux d’imposition et barèmes applicables aux bénéfices immobiliers
En 2025, deux taux d’imposition principaux s’appliquent aux bénéfices des sociétés immobilières soumises à l’IS. Le taux normal est fixé à 25% et s’applique à l’ensemble des bénéfices réalisés. Toutefois, les PME peuvent bénéficier d’un taux réduit de 15% sur la première tranche de bénéfices n’excédant pas 42 500€, sous certaines conditions : avoir un chiffre d’affaires hors taxe inférieur à 10 millions d’euros et un capital social détenu à 75% minimum par des personnes physiques.
Ces taux peuvent s’avérer avantageux comparés à l’imposition à l’IR, particulièrement pour les contribuables dont les revenus personnels sont déjà élevés. En effet, à l’IR, les revenus fonciers s’ajoutent aux autres revenus et sont imposés selon le barème progressif, pouvant atteindre 45%, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.
| Régime fiscal | Taux d’imposition | Conditions |
|---|---|---|
| IS – Taux normal | 25% | Applicable à toutes les sociétés |
| IS – Taux réduit | 15% | Sur les premiers 42 500€ de bénéfices pour les PME |
| IR (pour comparaison) | Jusqu’à 45% + 17,2% de prélèvements sociaux | Selon la tranche marginale d’imposition du contribuable |
Calcul du résultat fiscal imposable pour une société foncière
La détermination de la base imposable à l’IS pour une société immobilière suit les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le résultat fiscal est calculé en partant du résultat comptable, auquel on apporte diverses corrections fiscales. Les revenus locatifs constituent la principale source de produits, auxquels peuvent s’ajouter d’autres produits financiers ou exceptionnels.
La particularité du régime de l’IS réside dans l’application des règles comptables commerciales, notamment la possibilité d’amortir les immeubles. Le résultat imposable correspond ainsi aux loyers perçus, diminués des charges déductibles et des dotations aux amortissements. Cette mécanique permet souvent de réduire significativement la base imposable durant les premières années d’exploitation, voire de générer un déficit reportable sur les exercices suivants dans la limite de 10 ans.
Charges déductibles spécifiques aux entreprises du secteur immobilier
L’un des avantages majeurs du régime de l’IS pour les sociétés immobilières réside dans l’étendue des charges déductibles. Outre les charges classiques comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion ou la taxe foncière, qui sont déductibles tant à l’IR qu’à l’IS, certaines dépenses sont spécifiquement déductibles à l’IS. Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, commissions d’agence) peuvent être immobilisés et amortis, contrairement au régime de l’IR où ils s’incorporent au prix de revient du bien.
La déductibilité des amortissements constitue l’avantage fiscal le plus significatif. Par exemple, pour un immeuble acquis à 500 000€ (hors terrain), amorti sur 25 ans au taux linéaire de 4%, la dotation annuelle de 20 000€ viendra réduire d’autant le résultat imposable. Sur un loyer annuel de 30 000€ et des charges courantes de 5 000€, le résultat imposable ne sera que de 5 000€, contre 25 000€ dans le cadre d’une imposition à l’IR.
L’amortissement : un avantage majeur des SCI soumises à l’IS
L’amortissement des biens immobiliers représente l’atout fiscal principal des SCI à l’IS. Cette technique comptable permet de constater la dépréciation des immeubles dans le temps et de la déduire du résultat imposable. Les taux d’amortissement varient selon la nature des biens : pour un immeuble bâti, le taux annuel se situe généralement entre 2% et 5% sur une durée de 20 à 50 ans selon le type de construction.
Prenons l’exemple d’une SCI qui acquiert un immeuble pour 400 000€ en 2025, dont 300 000€ pour le bâti et 100 000€ pour le terrain (non amortissable). En appliquant un taux d’amortissement de 4% sur le bâti, la dotation annuelle sera de 12 000€. Si les loyers annuels s’élèvent à 24 000€ et les charges à 6 000€, le résultat imposable sera de 6 000€ (24 000€ – 6 000€ – 12 000€), soit un taux d’imposition effectif très faible par rapport aux loyers encaissés. Les composants de l’immeuble peuvent être amortis séparément : toiture et installations électriques sur 25 ans (4%), travaux d’étanchéité et agencements intérieurs sur 15 ans (6,67%), et gros œuvre sur 80 ans (1,25%).
Traitement fiscal des bénéfices non distribués
Dans une SCI soumise à l’IS, les bénéfices non distribués restent dans la société sans générer d’imposition supplémentaire pour les associés. Ces réserves peuvent être utilisées pour financer de nouveaux investissements, rembourser des emprunts ou constituer une trésorerie de sécurité. Cette caractéristique constitue un avantage considérable par rapport au régime de l’IR, où les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat, qu’il y ait distribution effective ou non.
Cette possibilité de capitalisation sans fiscalité supplémentaire permet d’envisager des stratégies de réinvestissement à long terme. La société peut ainsi se développer en utilisant ses propres ressources, sans que les associés n’aient à subir une pression fiscale immédiate. Cette mécanique favorise la constitution d’un patrimoine immobilier important sur la durée, particulièrement intéressante dans une optique de transmission ou de préparation à la retraite.
Imposition des dividendes versés aux associés
Lorsqu’une SCI à l’IS décide de distribuer ses bénéfices, le mécanisme de la « double imposition » entre en jeu. Les bénéfices sont d’abord taxés au niveau de la société au taux de l’IS (25% ou 15% selon les cas), puis les dividendes versés aux associés personnes physiques sont soumis à la flat tax de 30% (12,8% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux) ou, sur option, au barème progressif de l’IR après application d’un abattement de 40%.
Différentes options existent pour optimiser cette fiscalité :
- Opter pour l’imposition au barème progressif avec abattement de 40% pour les associés dont la tranche marginale d’imposition est inférieure à 30%
- Privilégier la rémunération des associés par d’autres moyens (rémunération de gérance, intérêts de compte courant d’associé)
- Pour les associés personnes morales soumises à l’IS, bénéficier du régime mère-fille permettant une exonération à hauteur de 95% des dividendes reçus sous certaines conditions
- Planifier les distributions en fonction de la situation fiscale des associés
Gestion des plus-values immobilières dans le cadre de l’IS
Le traitement des plus-values immobilières constitue une différence majeure entre les régimes de l’IR et de l’IS. Dans une société soumise à l’IS, les plus-values de cession d’immeubles sont intégrées au résultat global de l’entreprise et imposées au taux normal de 25%. Contrairement au régime des plus-values des particuliers, il n’existe pas d’abattement pour durée de détention.
La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire sa valeur d’acquisition diminuée des amortissements pratiqués. Cette mécanique peut conduire à des plus-values importantes après plusieurs années d’amortissement. Par exemple, si une SCI vend pour 600 000€ un immeuble acquis à 400 000€ et amorti à hauteur de 300 000€ (valeur nette comptable de 100 000€), la plus-value imposable sera de 500 000€, soumise à l’IS au taux de 25%, soit 125 000€ d’impôt.
Stratégies d’optimisation fiscale pour les sociétés immobilières à l’IS
Plusieurs stratégies permettent d’optimiser la fiscalité d’une société immobilière soumise à l’IS. La politique de distribution des bénéfices doit être soigneusement calibrée en fonction des besoins des associés et des projets de développement de la société. Conserver les bénéfices dans la structure permet d’éviter la double imposition, tandis que les distribuer peut être pertinent pour les associés ayant besoin de liquidités.
La rémunération des dirigeants constitue un levier d’optimisation efficace. Les salaires versés aux gérants sont déductibles du résultat de la société, ce qui permet de réduire la base imposable à l’IS tout en assurant des revenus aux associés dirigeants. Les intérêts versés sur les comptes courants d’associés représentent une autre option intéressante, déductibles dans la limite des taux fiscalement admis.
| Stratégie | Avantages | Profil d’investisseur adapté |
|---|---|---|
| Conservation des bénéfices | Évite la double imposition, permet le réinvestissement | Investisseur en phase de constitution de patrimoine |
| Rémunération de gérance | Charge déductible pour la société, revenus pour le dirigeant | Associé impliqué dans la gestion |
| Intérêts de compte courant | Charge déductible, fiscalité avantageuse pour le bénéficiaire | Investisseur disposant de liquidités à apporter à la société |
Obligations déclaratives et comptables spécifiques
Les sociétés immobilières soumises à l’IS doivent respecter des obligations comptables et déclaratives strictes. Elles sont tenues d’établir une comptabilité commerciale complète comprenant la tenue de journaux comptables (journal de banque, des achats, des ventes, etc.) et de livres comptables (livre-journal, grand livre). À la clôture de chaque exercice, elles doivent établir des comptes annuels comprenant un bilan, un compte de résultat et une annexe.
Sur le plan déclaratif, ces sociétés doivent déposer chaque année une déclaration de résultats (formulaire 2065) accompagnée de ses annexes. L’IS est payé spontanément par acomptes trimestriels, avec une régularisation lors du dépôt de la déclaration. Une comptabilité rigoureuse n’est pas seulement une obligation légale, elle constitue un outil essentiel pour optimiser la gestion fiscale de la société et prendre les décisions stratégiques appropriées.
Quand privilégier l’IS pour une société immobilière ?
L’option pour l’IS s’avère particulièrement avantageuse dans certaines configurations. Elle est recommandée pour les investisseurs ayant des revenus personnels élevés, soumis aux tranches supérieures du barème de l’IR. L’IS permet alors de limiter l’imposition immédiate des revenus locatifs et de capitaliser au sein de la structure.
Ce régime est adapté aux stratégies d’investissement à long terme, visant la constitution d’un patrimoine important. La possibilité d’amortir les immeubles et de conserver les bénéfices sans fiscalité supplémentaire favorise le réinvestissement et l’effet de levier. L’IS convient aux sociétés détenant des biens générant des revenus locatifs significatifs, permettant d’absorber les contraintes administratives et comptables supplémentaires.
Le choix entre IR et IS doit s’inscrire dans une réflexion patrimoniale globale, tenant compte de la situation personnelle des associés, de leurs objectifs à moyen et long terme, et de la nature des biens détenus. Une analyse personnalisée, idéalement réalisée avec l’aide d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste, permettra d’identifier le régime le plus adapté à votre situation spécifique. Nous vous invitons à évaluer votre propre situation au regard des éléments présentés dans cet article, afin de déterminer si l’IS constitue une option pertinente pour votre société immobilière.