FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Opérations de promotion - Taxe de Publicité Foncière (TPF)

 Taxe de Publicité Foncière (TPF)  

Le régime de droit commun en matière de TPF est l’application de droits à un taux de 5,09 % / 5,81 % / 6,40% accompagnés de la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (cf. Acquisition/Cession > Immeuble >TPF ). 

Néanmoins, un régime particulier est applicable aux opérations impliquant un terrain non bâti destiné à la construction ou un immeuble neuf.   

Terrains à bâtir / terrains nus / immeubles bâtis « à reconstruire » – Engagement de construire 

Les acquisitions de terrains à bâtir ou assimilés sont exonérées de TPF (seul un droit fixe de 125 € s’applique) par application de l’article 1594-0 G, A du CGI  sous réserve que l’acquéreur s’engage à construire un immeuble neuf dans un délai de 4 ans, éventuellement prorogé, sur ledit terrain. L’acquéreur doit être un assujetti (à la TVA) c’est-à-dire acquérir le terrain dans le cadre d’une activité économique et non à titre privé. 

Cette exonération est indépendante du régime applicable en matière de TVA et du point de savoir si le terrain est constructible ou non. 

L’engagement de construire doit être pris dans l’acte authentique d’acquisition.   

Prorogation de délai

Dans l’hypothèse où la construction ne serait pas réalisée dans le délai de 4 ans, ce délai peut être prorogé annuellement sur demande expresse du contribuable, adressée aux services fiscaux. Cette demande doit impérativement être adressée dans le mois suivant l’expiration du délai pour construire, une demande tardive a toutes les chances d’être rejetée.

Une telle demande est considérée comme acceptée si elle n’a pas fait l’objet d’une réponse dans un délai de 2 mois. 

Si elle fait l’objet d’un refus, ce refus doit être motivé.  

En pratique, nous constatons que l’Administration est plutôt favorable à l’octroi de prorogations annuelles (il est même possible d’en avoir plusieurs successivement) dès lors qu’il existe un vrai projet de construction dont on peut justifier.

Transfert de l’obligation de construire

En cas de cession du bien immobilier avant réalisation de la construction, l’engagement pris par l’acquéreur pour construire peut, le cas échéant, être transféré au sous-acquéreur, qui dans cette hypothèse, sera tenu par le délai de 4 ans courant à compter de l’acquisition réalisée par l’acquéreur initial. Il pourra dans les conditions de droit commun, demander la prorogation de ce délai. 

L’acquéreur initial est donc délivré de son engagement. 

Cette reprise de l’engagement de construire dépend de la volonté des parties et n’est pas une obligation. 

Immeubles neufs

Les cessions d’immeubles neufs, à savoir, d’immeubles achevés dans les 5 années précédant ladite cession, sont soumises à la TPF au taux réduit de 0,715 % (article 1594 F quinquies A du CGI). En outre, la taxe additionnelle de 0,60 % pour les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage situés en Ile-de-France n’est pas applicable.

Ce taux s’applique à toutes les cessions réalisées dans le délai de 5 ans susvisé. 

ampoule 

Point de départ du délai de 5 ans : l’achèvement de l’immeuble.

Difficultés possibles en cas d’achèvement de l’immeuble avant la date de déclaration d’achèvement et que des éléments factuels permettent de le démontrer (exemples : entrée dans les lieux d’un locataire à une date antérieure à l’achèvement déclaré, procès-verbal de réception de travaux sans réserves substantielles).

 

FOCUS // DATION EN PAIEMENT

Dans le cadre d’opérations de promotion, les parties peuvent décider de procéder à une dation en paiement :
* Le promoteur paie le prix du terrain non en le versant directement mais en remettant au cédant des lots dans l’immeuble à construire, d’égale valeur ;
* Le vendeur reçoit ainsi un bien immobilier (souvent des appartements);
* Le promoteur n’a pas à financer l’acquisition du terrain ;
* Sur le plan fiscal (impôt sur le bénéfice, TVA, TPF), l’opération s’assimile à une double vente :

  • du terrain, d’une part,
  • des lots reçus par le vendeur d’autre part.

L’Administration fiscale est vigilante sur le prix retenu, qui doit correspondre à la valeur vénale des lots remis au vendeur du terrain.

Une option alternative plus complexe est parfois envisagée ; elle consiste à :

  • procéder à la mise en copropriété avant l’opération ;
  • ce qui permet au vendeur de conserver les droits afférents aux lots qu’il souhaite détenir in fine ;
  • et d’obtenir en paiement du solde du terrain (correspondant aux lots dont le cédant ne se réserve pas la propriété), la réalisation des travaux aboutissant à la création des appartements correspondant aux lots conservés par le cédant.

* Cette option, plus compliquée à mettre en œuvre, réduit les conséquences fiscales de l’opération, le cédant restant propriétaire d’une partie de son terrain et la valeur des constructions réalisées pour son compte étant inférieure à la valeur des lots eux-mêmes.
* Les effets fiscaux sont ainsi limités !