FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Acquisition / Cession - Droits d'enregistrement - TPF

Droits d’enregistrement – TPF


En matière de cession immobilière, les droits d’enregistrement prennent la dénomination de « Taxe de Publicité Foncière » (TPF).

Ils sont acquittés lors de la formalité de publicité de la mutation immobilière dans le cadre de la formalité dite « fusionnée » (la formalité de l’enregistrement et de la publicité foncière étant réalisée au moyen d’une procédure unique). En pratique, cette formalité est effectuée par le notaire en charge de l’acte authentique de vente et c’est lui qui versera la TPF pour le compte des parties.

Tous les transferts de propriété peuvent être soumis à la TPF et / ou à la TVA, sachant que dans certains cas les 2 impôts peuvent s’appliquer cumulativement alors que dans d’autres, à l’inverse, aucun n’est dû.


Opérations concernées

Sont susceptibles d’être soumises à la TPF, les ventes et toutes opérations visant à transférer la propriété d’un immeuble avec une contrepartie pour le cédant (à distinguer des transferts à titre gratuit de type donation / succession).

 Ce qui inclut :

  • les partages avec soulte (à hauteur de la soulte) ;
  • les transactions, les échanges (cf. ci-après, Focus – L’Echange) ;
  • les apports à titre onéreux à une société (et à titre pur et simple dans certains cas, cf. Focus – Les apports en société) ;
  • les résolutions amiables, dations en paiement ;

En revanche, la TPF ne s’applique pas à certaines opérations spécifiques, telles que :

  • le retrait dans le cadre d’une vente à réméré (ce retrait doit intervenir dans les 5 ans de la vente initiale) ;
  • les apports purs et simples à une société (sauf cas particulier, cf. ci-après Focus – Les apports en société) ;
  • les partages (mais application possible d’un droit de partage) ;
  • les annulations judiciaires ;

Biens concernés

Pour que la TPF soit due, l’objet de la mutation doit être un droit réel au sens du Code Civil, notamment : propriété, usufruit, nue-propriété, droit d’usage, hypothèque, bail emphytéotique, bail à construction…

Un contre-exemple est la cession des droits du preneur dans un contrat de crédit-bail (cf. Acquisition / Cession > Crédit-bail), s’agissant d’un droit personnel résultant de l’existence d’un contrat avec le crédit-bailleur (droit de devenir propriétaire en cas de levée d’option). Il ne s’agit pas d’un droit réel, la TPF n’est donc pas due.

Le droit doit être assis sur un immeuble situé en France.

Date de l’opération

La TPF est due lorsque la vente peut être considérée comme parfaite, autrement dit lorsqu’il existe un accord sur la chose et sur le prix (Article 1583 du Code Civil). Il convient donc de faire attention aux conditions suspensives ou résolutoires prévues dans le cadre de la cession.

De même, il faut traiter les éventuels reports contractuels du transfert de propriété.

Inversement, cela suppose de s’assurer que des actes qui ne constituent pas de prime abord des ventes, ne le sont pas. Tel est notamment le cas des promesses synallagmatiques, qui dans certains cas recèlent un accord ferme et définitif sur la chose et sur le prix et peuvent donc être assimilées à une vente.

Focus : Validité des promesses unilatérales de vente d’immeuble


En application de l’article 1589-2 du Code civil (ancien article 1840 A du CGI), toute promesse unilatérale de vente d’immeuble sous seing privé doit être enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire, sous peine de nullité.

L’acceptation par le bénéficiaire n’est pas la levée de l’option d’achat mais la simple reconnaissance par le bénéficiaire de l’existence d’une promesse unilatérale dont il est bénéficiaire.

 

Assiette des droits

Elle est constituée du prix ou de la valeur vénale du bien cédé, si celle-ci est supérieure (Article 683 du CGI).

Le prix est celui prévu au contrat. Il peut être augmenté de divers éléments considérés comme des charges augmentatives du prix.

Une charge augmentative du prix est tout avantage direct ou indirect accordé par l’acquéreur au vendeur dans le cadre de la mutation.

Ainsi, par exemple :

  • le paiement par l’acquéreur de travaux réalisés par le vendeur avant la vente ;
  • le report de jouissance à une date ultérieure à la vente permettant au vendeur d’encaisser des loyers au-delà de la cession ;
  • le paiement par l’acquéreur d’impôts normalement dus par le vendeur ;

A l’inverse, il peut exister des charges venant en réduction du prix lorsque le vendeur accepte de supporter des coûts ou de renoncer à des recettes auxquelles il devait avoir droit.

Focus : Taxes foncières et assimilées / Cut Off et charges augmentatives de prix


Il est d’usage, en cas de vente d’un bien immobilier en cours d’année, que le cédant, soumis à la taxe foncière et taxes assimilées (taxe sur les bureaux en Ile-de-France, par exemple) au titre de l’année entière,
refacture prorata temporis ces taxes à l’acquéreur.

Selon l’Administration fiscale, cette refacturation prorata temporis :

  • ne constitue pas une charge augmentative de prix pour l’assiette de la TPF ;
  • peut constituer une charge augmentative de prix pour l’assiette de la TVA (si la vente y est soumise).
 

Taux normal

Lorsque la TPF est due, son taux résulte de l’application de différents droits à savoir :

  • Droit commun : 5,807%
    • Droit départemental : 4,50%
    • Taxe communale : 1,20%
    • Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement : 0,107% (= 2,37% du droit départemental)
  • Au montant des droits, s’ajoute la Contribution de sécurité immobilière au taux de 0,10% (ancien salaire du conservateur).

Augmentation possible du droit départemental (article 77 de la loi de finances pour 2014) de 3,80% → 4,50%.

Soit un taux global selon les départements de 5,09 à 5,807%.

Au 1er janvier 2022, la plupart des départements ont appliqué la possibilité d’augmenter le droit départemental, seuls l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte ont maintenu le droit départemental à 3,80%.

Taxe additionnelle à la TPF en Ile-de-France

Depuis le 1er janvier 2016, une taxe additionnelle de 0,60% s’applique aux actes passés et mutations s’agissant des immeubles anciens à usage professionnel situés en IDF.

Le taux global d’imposition dans ce cas est donc de 6,407%.

L’article 116 de la loi de finances pour 2015 rend permanentes les taxes applicables à fin février 2016.

Dans les départements où les taux auront été relevés avant cette date, le taux global applicable sera donc de 5,807%, même au-delà de février 2016.

 

Dans certaines hypothèses, un taux réduit est applicable.

Taux réduit

  • Droit départemental : 0,70%
  • Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement: 0,015% (= 2,14% du droit départemental)

Soit un droit total de 0,715%.

Ce taux spécifique s’applique notamment aux opérations suivantes :


Exonération

Certaines opérations bénéficient d’une exonération totale de TPF (sauf application de certains droits fixes) :

  • acquisition avec engagement de construire (application du seul droit fixe de 125 €) (cf. Développement > Opérations de promotion > TPF) ;
  • acquisition par l’Etat ou les Collectivités locales ;
  • expropriation ;
  • certaines opérations à caractère social ;
  • apport pur et simple.
Focus : Les apports en société


L’apport d’un immeuble à une société se distingue de la vente en ce qu’aucun prix n’est payé. La contrepartie du transfert de propriété de l’immeuble au profit de la société est la remise de titres de la société représentatifs de droits dans celle-ci (droits de vote et droits au dividende).

Une exception à ce principe est l’apport dit « à titre onéreux » (par opposition à l’apport dit « pur et simple ») lorsque l’apporteur n’est pas rémunéré par des titres mais par le paiement ou la reprise par la société d’une dette personnelle de l’apporteur (le crédit attaché à l’immeuble apporté, par exemple).

L’apport à titre onéreux est traité fiscalement comme une vente.

L’apport pur et simple est soumis :

  • à la TVA selon les règles applicables aux ventes ;
  • à la TPF de la façon suivante : exonération, sauf si :
    • l’apport est réalisé par une personne non soumise à l’IS
    • au profit d’une société soumise à l’IS

→ Auquel cas : application du droit de vente (au taux global de 5%)

Les acquisitions d’immeubles faisant l’objet d’une opération de restructuration lourde peuvent être traitées comme des acquisitions de terrains à bâtir (avec engagement de construire) pour l’application de la TPF (si l’opération remplit un certain nombre de critères).

 

Focus : L’échange


Il peut arriver que deux parties, chacune propriétaire d’un bien immobilier, décident de procéder à un échange. Sauf lorsque les deux biens ont une valeur strictement identique, la partie ayant l’immeuble dont la valeur est la plus élevée recevra, en sus du bien de l’autre partie, une soulte permettant de rétablir l’équilibre de l’opération.

Sur le plan juridique, il faut distinguer :

  • la soulte : à hauteur de son montant, l’opération est traitée comme une vente ;
  • le solde : à hauteur de la valeur du bien le moins cher :
    • pour la TVA, l’échange est une double vente avec une compensation des paiements. Si l’un des biens entre dans son champ d’application, la TVA est donc due
    • pour la TPF, application d’un droit de 5% sur la valeur de l’un des lots (Article 684 du CGI)
 
Paiement de la TPF

Les droits d’enregistrement ou TPF sont dus à l’acte. Si l’acte est authentique (notarié), les droits sont payés au jour de l’acte dans la comptabilité du Notaire.

En l’absence d’acte authentique (cessions de titres de société principalement), les droits sont dus lors de l’enregistrement de l’acte dans les trente (30) jours de sa signature.

Les droits sont dus par l’acquéreur (quand bien même le prix est déterminé « acte en main », ils sont alors décomptés du prix versé au vendeur).

Toutes les parties à l’acte sont solidaires du paiement des droits d’enregistrement et peuvent être recherchées en cas de redressement.