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Acquisition / Cession Société immobilière - Droits d'enregistrement

Droits d’enregistrement

Principe
La cession de titres de société est soumise à des droits d’enregistrement de :

  • 0,1 % s’il s’agit d’actions (SAS, SA, SCA) – sauf sociétés cotées en l’absence d’acte (exonération) ; ou
  • 3 % s’il s’agit de parts sociales.

Assiette : normalement prix de cession des titres / valeur vénale si celle-ci est supérieure.

Exception : les sociétés immobilières

Par exception à ce principe, l’article 726 du CGI prévoit pour les sociétés immobilières quelle que soit leur forme sociale (SCI, SA, SAS, …) un taux de 5 % (proche de celui applicable aux cessions d’immeubles).

L’assiette des droits d’enregistrement est le prix des parts ou actions de la société et non la valeur de l’immeuble détenu par la société. Dès lors si la société est endettée, l’assiette des droits sera inférieure à celle qui serait retenue en cas de cession de l’immeuble. Cette situation à laquelle s’ajoute des droits calculés souvent à un taux inférieur (5% vs 5.80%/6.40% sauf régimes spéciaux, e.g. immeuble neuf) conduit parfois à privilégier une transaction sur les titres de la société propriétaire de l’immeuble plutôt que sur l’immeuble lui même (ce qui suppose toutefois que la société n’ait pas d’autres immeubles que celui objet de la transaction et que les spécificités d’une vente de société soient acceptables pour l’acquéreur).

Seuls sont soumis à ce droit de 5 %, les titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Il existe au moins 5 définitions différentes de la prépondérance immobilière en matière fiscale.

Pour les droits d’enregistrement ( article 726 I. 2° du CGI), est à prépondérance immobilière, la société dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des titres, principalement constitué :

  • d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ;
  • et/ou de titres dans des personnes morales quelle que soit leur nationalité non cotées, elles-mêmes à prépondérance immobilière.

 

Société A    Société B (hôtel) 
 Valeur vénale  M€  Valeur vénale M€
 Immeuble  10 Fonds de commerce 2,5
Droits dans des sociétés immobilières 7 Immeuble 4
Créances 1 Créances 0,5
Trésorerie 2 Trésorerie 0,2
Ratio prépondérance immobilière (10 + 7) / 20 = 85 % Ratio prépondérance immobilière (4 / 7,2) = 55 %

A savoir : pour ce calcul, la Cour de cassation a récemment jugé que les immeubles par destination ne devaient pas être pris en compte au numérateur car il ne s’agissait d’immeuble au sens du texte légal (Cass 2 décembre 2020, n° 18-25.559).

Pour le paiement des droits (cf. Acquisition / Cession > Immeuble > TPF > Paiement de la TPF ).