FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

Acquisition / Cession - Société immobilière - Plus-value immobilière

Plus-value immobilière

Principe

Si le cédant de la société (ou plus précisément de ses parts ou actions) est une société soumise à l’IS, les plus-values réalisées sur les cessions de titres de participations sont généralement soumises à l’IS au taux de droit commun sur un montant de 12 % de la plus-value réalisée (article 219 I. a quinquies. du CGI).

La loi prévoit une baisse progressive du taux de l’IS pour atteindre 25 % en 2022 (cf. Taux de l’impôt sur les sociétés).

Exception : les sociétés immobilières

Afin d’éviter que les cessions de sociétés immobilières permettent de contourner la fiscalité applicable aux cessions de biens immobiliers, ce taux réduit d’imposition n’est pas applicable aux cessions de titres de société à prépondérance immobilière.

La notion de « sociétés à prépondérance immobilière » est ici différente de celle applicable en matière de droits d’enregistrement (article 219, I. a sexies – O bis du CGI) :

  • Sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière, les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de ses titres ou à la clôture de l’exercice précédent, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle d’immeubles, de droits portant sur des immeubles ou afférents à un crédit-bail ou par des titres de sociétés à prépondérance immobilière.
  • Ne sont pas pris en compte comme étant des immeubles, les immeubles ou droits immobiliers affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale (par exemple activité hôtelière), agricole ou non commerciale (hors activité immobilière).

Il existe donc des différences significatives dans la définition de la notion de prépondérance immobilière par rapport à celle retenue pour les droits d’enregistrement.

 Par exemple :

  • prise en compte des immeubles situés à l’étranger ;
  • non prise en compte des immeubles utilisés pour l’activité industrielle, commerciale (…) de la société propriétaire ;
  • période de référence n’est pas la même non plus.

 

EXEMPLE
  • Fonds de commerce : 2 M€
  • Immeuble : 8 M€
  • Créance : 1 M€
  • Trésorerie : 1 M€

Total actif société : 12 M€

Si immeuble affecté au fonds de commerce (ex hôtel) → Pas de prépondérance immobilière
Si immeuble non affecté à l’activité de la société (ex: loué à un tiers) → Prépondérance immobilière

Rappel : pour les droits d’enregistrement →  Prépondérance immobilière dans tous les cas.

FOCUS // TRAITEMENT DE LA PLUS-VALUE ET NON-RÉSIDENTS

La plus-value peut cependant être traitée différemment dans certains cas de figure, lorsque le cédant est un non-résident de France, en fonction de la Convention Fiscale conclue entre la France et cet Etat. Ainsi, il est parfois prévu que les plus-values sur les titres de sociétés, y compris à prépondérance immobilière, ne sont imposables que dans l’Etat de résidence du cédant. Ceci peut conduire à retirer à la France le droit d’imposer. Il convient dans ce cas de s’intéresser à la fiscalité étrangère locale qui peut être plus ou moins favorable que la fiscalité française. il faut noter que cette situation est devenue de plus en plus rare au fur et à mesure de la renégociation des conventions fiscales (en ce sens, la renégociation en cours de la convention fiscale entre la France et la Belgique et son interprétation récente par le Conseil d’Etat étendant d’une façon peu orthodoxe, au regard du droit fiscal, la notion d’immeuble, CE, 24 février 2020, n° 436392).

La nouvelle Convention Franco-Luxembourgeoise, signée le 20 mars 2018 et maintenant en vigueur, prévoit qu’en cas de cession de parts de société à prépondérance immobilière française par un résident luxembourgeois, la plus-value est imposable en France. ce n’était pas le cas précédemment et ce type de plus-value n’étant pas imposable au Luxembourg, de nombreux investisseurs internationaux avaient pris l’habitude de structurer leurs investissements immobiliers français via des plate-formes luxembourgeoises afin d’éviter l’imposition de leurs plus-values de cession. Ceci n’est plus possible aujourd’hui.

Par ailleurs, la définition de la prépondérance immobilière résultant d’une convention applicable est parfois différente de celle prévue par le droit interne ce qui peut conduire dans certaines situations, au même résultat (i.e. retirer à la France le droit d’imposer).

Le traitement de la plus-value pour les non-résidents est exposé (cf. International > Personnes privées > Plus-values immobilières).

Un autre cas de figure est celui dans lequel la société est détenue par une personne physique.

Si cette dernière souhaite appréhender le produit de la cession à titre personnel et que la société cède l’immeuble, la fiscalité applicable correspondra au cumul de :

  • la fiscalité due au titre de la plus-value réalisée sur l’immeuble, par la société (IS au taux de droit commun) ; et de
  • la fiscalité due à titre personnel, par l’associé, sur la distribution de dividendes (environ 30 à 35 % du résultat net).
    * Soit une fiscalité globale proche de 50 % (pour un taux d’IS à 25 %).

A l’inverse, en cas de cession de la société, si celle-ci est soumise à l’IS :

  • aucune plus-value ne sera due au niveau de la société elle-même, l’immeuble n’étant pas cédé, et
  • la fiscalité applicable à la cession des titres de la société, par la personne physique, sera celle applicable aux revenus financiers, soit la flat tax de 30% à laquelle pourra s’ajouter la cotisation sur les hauts revenus (3/4%).
    * Soit une fiscalité globale de l’ordre de 30 à 35 %.
EXEMPLE // EN CAS DE CESSION


Si vente de l’actif

 →Plus-value imposée à l’IS à 25 %
 →Puis distribution sous forme de dividendes soit ≈ 30/35 % (IR et cotisations sociales)

  • Plus-value sur actif : 1 000
  • IS : 250
  • Net : 750
  • IR sur distribution dividende : 255 (y inclus cotisations sur les hauts revenus de 4%, le tout appliqué à la plus-value nette de 750)
    Soit une fiscalité globale d’environ : 500
  • →Taux global d’imposition 50 %

Si vente de la société

  • Plus-value sur société : 1 000
  • IR : 340 (34% flat tax et cotisation sur les hauts revenus)

Soit une plus-value nette de  : 660

→Taux global d’imposition 34 %, l’écart est de 16% de la plus-value brute ou 32% de la somme nette reçue par le cédant ! reste à savoir quelle sera la décote que demandera l’acheteur pour acquérir la société plutôt que l’immeuble, l’intérêt de cette option (vente de la société) dépendra finalement de l’issue de cette négociation (qui elle même dépendra du projet de l’acquéreur et notamment de savoir s’il souhaite conserver l’immeuble ou le revendre à court terme).