FISCALIMMO, Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

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Fondamentaux & Actualités de la fiscalité immobilière

IFI - Biens immobiliers

Biens immobiliers

Base imposable

  • La base imposable correspond à la valeur vénale des actifs immobiliers dont est propriétaire le foyer fiscal ;
  • La résidence principale peut faire l’objet d’un abattement de 30 %, cet abattement n’est pas applicable si la résidence principale est détenue au travers d’une société (y compris une SCI, point confirmé par le Conseil Constitutionnel en 2019) ;
  • Les meubles meublants sont normalement estimés à 5 % de la valeur brute du patrimoine, sauf inventaire ;
  • En cas de démembrement c’est l’usufruitier qui est imposable sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier ;
  • Pour les non résidents fiscaux français, seuls les biens immobiliers situés en France sont pris en compte pour l’IFI.

→ La mise en place de l’IFI consiste en un recentrage de l’ISF sur le patrimoine immobilier des redevables !

Actifs imposables

L’IFI a vocation à frapper tous les actifs immobiliers français ou étrangers.

Tous les actifs immobiliers détenus, directement ou indirectement (quel que soit le nombre d’entités interposées, leurs nationalités ou leurs pays d’établissement) sont imposables. L’IFI frappe notamment les biens immobiliers détenus via des fonds d’investissement type OPCI/SCPI ou dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Bien entendu, en cas de détention indirecte, seule la fraction de la valeur des titres taxables représentatifs d’actifs immobiliers sont imposables.

Exclusions applicables

Diverses exclusions sont cependant prévues en matière d’IFI, notamment :

  • les actifs détenus directement ou indirectement par une entité opérationnelle (commerciale, industrielle, libérale,…) qui les affecte à son activité professionnelle ou à celle de son groupe ;
  • les biens détenus directement ou indirectement par une entité opérationnelle dans laquelle le contribuable détient directement moins de 10 % (niveau de détention apprécié au niveau du foyer fiscal) ; dans ce cas, il n’y a pas à démontrer une utilisation du bien pour l’activité opérationnelle de l’entité ;
  • les parts de SIIC dans lesquelles le contribuable détient directement ou indirectement moins de 5 % ;
  • les biens détenus indirectement par l’intermédiaire d’une entité (éventuellement non opérationnelle) dans laquelle le redevable détient moins de 10 % lorsqu’il est à-même de justifier qu’il n’est pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la valeur taxable des titres détenus (i.e. clause de bonne foi). Cependant, il existe une obligation pour les dirigeants de sociétés de fournir les informations nécessaires à leurs actionnaires pour qu’ils puissent établir leur déclaration IFI, si la société en cause détient directement ou indirectement des biens immobiliers non exonérés.

Prise en compte des dettes

Les dettes contractées par un contribuable peuvent être déduites de la valeur taxable de l’actif auquel elles se rapportent. De même, les dettes contractées par des entités interposées sont prises en compte dans le calcul de la valeur imposable à l’IFI des titres détenus.

→ cependant de nombreux dispositifs anti-abus ont toutefois été adoptés afin de lutter contre le recours optimisant à l’endettement !

Dettes contractées par le contribuable (nouvel article 974 du CGI)

Ne sont pas prises en compte (et donc déductibles) les dettes relatives aux prêts, contractées :

  • directement, ou indirectement auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal;

→  Clause de sauvegarde : aucune.

  • directement, ou indirectement auprès d’un membre du groupe familial du redevable (ascendants, descendants, frères et soeurs) ;

→ Clause de sauvegarde : la limitation ne s’applique pas lorsque le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements (« conditions normales de marché »).

  • auprès d’une entité contrôlée, directement ou indirectement, par le redevable seul ou conjointement avec les membres de son foyer fiscal ou de son groupe familial ;

→ Clause de sauvegarde : conditions normales de marché.

De plus :

  • lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 M€ et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent;

→ Clause de sauvegarde : la limitation ne s’applique pas lorsque le redevable justifie que les dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal (« objectif non principalement fiscal »).

  • les prêts avec remboursement « in fine » ou sans terme ne sont que partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées afin de reconstituer fictivement ce qui serait déductible dans le cadre d’un emprunt « classique » (avec une durée de 20 ans pour les prêts sans terme ou excédant cette durée) ;

→ Clause de sauvegarde : aucune.

Dettes contractées par des entités interposées (nouvel article 973 du CGI)

S’agissant de l’évaluation des parts, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par une société : 

  • pour l’acquisition d’un actif imposable à un redevable (ou membre de son foyer fiscal) qui contrôle (seul ou conjointement avec son foyer fiscal) la société ;

→ Clause de sauvegarde : objectif non principalement fiscal.

  • auprès d’un redevable (ou d’un membre de son foyer fiscal) à proportion de la participation qu’il détient (seul ou conjointement avec son foyer fiscal) dans la société emprunteuse ;

→ Clause de sauvegarde : objectif non principalement fiscal.

  • auprès des membres du groupe familial du redevable à hauteur de leur participation dans la société emprunteuse ;

→ Clause de sauvegarde : conditions normales du marché.

  • auprès d’une société contrôlée, directement ou indirectement, par le redevable (ou par un membre de son foyer fiscal ou de son groupe familial) à proportion de la participation que détient cette personne (seule ou conjointement avec son foyer fiscal) dans la société emprunteuse ;

→ Clause de sauvegarde : objectif non principalement fiscal.

  • Depuis 2019, les limites au montant déductible des prêts in fine ou sans terme applicables aux prêts contractés par le contribuable (cf. ci-dessus) s’appliquent également aux prêts octroyés aux sociétés interposées.

→ Clause de sauvegarde : cela implique que c’est au contribuable de prouver l’objectif non fiscal ou la normalité de l’opération, à défaut elle est présumée. C’est donc une inversion de la charge de la preuve.

Toutefois :

  • la notion d’objectif principalement fiscal renvoie à une appréciation subjective (quelles sont les intentions du contribuable qui contracte directement ou indirectement le prêt?), et accorde aux services vérificateurs un large pouvoir d’appréciation. Le fait que la notion d’ « objectif principalement fiscal » ait été préférée à celle d’ « objectif exclusivement fiscal« , ou encore d’ « objectif fiscal prédominant« , créé une incertitude importante ;
  • en l’absence d’une définition spécifique, l’appréciation des « conditions normales du marché » pourrait conduire les services vérificateurs à exiger du contribuable qu’il obtienne des offres de financement émises par des tiers (i.e. établissement financier) pour être fondé à justifier de la « normalité » des conditions de prêt retenues.
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FOCUS // LA VALEUR VÉNALE

Cette valeur est supposée correspondre à la valeur de marché, soit le prix qui serait obtenu sur le marché dans un fonctionnement normal.

L’ Aministration fiscale ne peut remettre en cause la valeur déclarée par le contribuable qu’en justifiant d’une sous-évaluation par comparaison avec des transactions intervenues préalablement à la date d’imposition sur des biens comparables (avec une approche par le prix / m2 le plus souvent).

Certains abattements peuvent trouver à s’appliquer d’une part pour prendre en compte l’utilisation du bien (exemple : immeubles d’habitation loués) ou des caractéristiques spécifiques (étages, localisation, configuration…), comparables ne signifiant pas intrinsèquement similaires.

D’autres méthodes peuvent être utilisées pour les biens exceptionnels.

Concernant les parts de sociétés propriétaires d’immeubles, la méthode la plus courante est de retenir la valeur vénale de l’immeuble réduit des dettes de la société (méthode dite de l’Actif Net Revalorisé). Il peut ensuite être appliqué des décotes (pour fiscalité latente et/ou minorité avec un risque de discussion avec l’Administration).