Le 6 décembre 2023
Du nouveau sur l’engagement de construire !
Par Pierre Appremont, avocat associé & Samuel Drouin, counsel
Pour rappel, l’engagement de construire permet d’être exonéré de la TPF en cas d’acquisition d’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble destiné à une restructuration lourde.
Par un arrêt récent, la Cour d’appel de Bordeaux (4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 29 novembre 2023, 21/06718) vient de confirmer que le respect de l’engagement de construire est une obligation objective pouvant être remplie par un sous-acquéreur sans transfert de l’engagement de construire.
Peu importe que lors de l’achèvement de l’immeuble, l’acquéreur ayant pris l’engagement de construire ne soit plus propriétaire, ce que l’Administration contestait…
La question n’est pas dénuée d’intérêt puisqu’en cas de cessions successives d’un terrain à bâtir, la loi prévoit principalement la possibilité pour le sous-acquéreur, de reprendre l’engagement de construire pris par le primo acquéreur, ce qui libère ce dernier de son obligation d’achever l’immeuble dans le délai prévu. Cependant, dans différents cas de figure (notamment si son projet est encore incertain au moins dans sa durée), le sous-acquéreur peut ne pas souhaiter reprendre l’engagement initial (s’il achète avec un engagement de revendre par exemple). Or, dans ce cas se pose la question du sort de l’engagement pris par l’acquéreur initial, notamment si in fine, des constructions sont édifiées dans le délai.
Le texte légal est assez clair (article 1594-0 G du CGI) et prévoit uniquement une condition objective, à savoir « que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l’exécution des travaux… », en pratique par l’obtention d’un certificat de conformité. Cependant, comme l’illustre cette affaire, l’Administration considère elle, que le titulaire de l’engagement de construire doit être le propriétaire à l’achèvement, sauf mise en œuvre de la procédure de transfert de l’engagement susvisé.
Par cet arrêt, la Cour confirme que tel n’est pas le cas et qu’il suffit que la construction soit achevée. Cette position existait dans le passé avant la réforme dudit régime (2010).
Par la suite, l’Administration n’a pas souhaité se prononcer sur ce cas de figure malgré une question ministérielle Louwagie en 2022.
Reste une dernière question non traitée : l’acquéreur d’un immeuble, ayant pris un engagement de construire, et qui revend l’immeuble, peut-il demander une prorogation de son propre délai pour construire en arguant du projet ou des travaux du sous-acquéreur ? Si l’on reste sur une approche objective, une telle situation devrait être possible. Toutefois, par le passé, la Cour de cassation s’y était opposé (Cass. com. 27 février 1978 ; aff. Lalaurie).
Espérons qu’une nouvelle jurisprudence viendra clarifier ce dernier sujet et si possible permettre de telles prorogations…
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Arrêt de la CAA de Bordeaux : les faits étaient assez simples, une SCCV avait fait l’acquisition d’un terrain le 19 juin 2015 et l’avait revendu le 15 octobre de la même année. La société sous-acquéreur avait achevé l’immeuble le 26 octobre 2016, soit à peine 15 mois après l’acquisition initiale. L’Administration avait redressé la SCCV, considérant que l’acquéreur initial n’étant plus propriétaire du bien, il n’avait de facto pas rempli son obligation de construire.
L’Administration avait maintenu cette position à l’occasion des recours hiérarchiques. Cependant, le tribunal judiciaire avait donné raison au contribuable considérant que l’obligation de construire résultant de l’article 1594-0 G du CGI était une obligation objective. Cette position a été confirmée par la Cour d’appel.