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Le 28 mai 2018

IFI : le décret est paru !

Il était des plus attendus …

En effet, au-delà de préciser les obligations déclaratives des contribuables eux-mêmes sur lesquelles, il n’apporte que peu d’informations complémentaires ; ce décret énonce les obligations déclaratives reposant sur les sociétés (et/ou organismes de toute nature) détenant des biens immobiliers taxables à l’IFI (au niveau de leurs actionnaires, directs ou indirects, personnes physiques).

Principe déclaratif et conséquences

Le principe est simple : il consiste à transférer aux sociétés une bonne part des obligations liées à la détermination de l’assiette taxable du redevable en cas de détention indirecte (sauf cas des dettes non déductibles).

Cette situation conduit donc, en cas de détention indirecte, à déconnecter le redevable de l’IFI de celui qui détermine la base imposable.

Il pourra en résulter de nombreuses difficultés, notamment :

difficulté, pour le redevable à obtenir des informations ;
difficulté objective, pour la société, à fournir des informations par nature subjectives (problématique de la valorisation de l’actif immobilier et non-immobilier) ;
coûts supplémentaires, devant être supportés par la société, pour produire ces informations ;
responsabilité de la société et de son dirigeant en cas de remise en cause par l’Administration fiscale des informations fournies ;
« conflit d’intérêt » entre la société fournissant l’information et le redevable ;
effets collatéraux, concernant plus particulièrement la relation entre les actionnaires, liées au fait que la société produira une valorisation la concernant, qui pourrait lui être opposée dans d’autres circonstances ;
télescopage des méthodes de valorisation entre celles consenties entre associés, signataires d’un pacte (qui n’est pas nécessairement révélé à la société) et celles appliquées par les sociétés ;
…

Les sociétés, pouvant être concernées car détenant de l’immobilier taxable à l’IFI – donc principalement de l’immobilier non affecté à leur propre activité ou à l’activité des sociétés de leur groupe -, peuvent s’attendre a minima à des contraintes supplémentaires voire à des difficultés ou des risques collatéraux, liés à cette nouvelle obligation.

Obligations déclaratives

♦ Plus précisément, toutes les sociétés interposées devront :

à la demande du redevable ou d’une société interposée entre le redevable et la société en cause (en cas de cascade de détention) ;
dans un délai défini comme étant le « délai permettant au redevable de mentionner les informations requises sur sa déclaration IFI » (à déposer entre le 17 mai et le 5 juin selon les cas) ;
fournir les informations suivantes :

identification de la société,
valorisation des parts ou actions de la société,
fraction de la valeur des biens immobiliers sur l’actif total de la société, ce qui sous-tend la détermination (mais pas nécessairement la communication) de la valeur des actifs immobiliers taxables de la totalité de l’actif de la société.

La société sera également dans l’obligation de fournir ces informations dans les 30 jours d’une demande de l’Administration fiscale, ainsi que tous les éléments de nature à les justifier (et donc les valorisations des actifs immobiliers taxables et des autres actifs ainsi que les éléments justifiant des valorisations retenues).

En cas de dettes non déductibles, c’est le redevable qui devra établir une demande spécifique auprès de la société pour déterminer sa base taxable.

Dans ce cas, la société devra lui fournir les éléments suivants :

la valeur de chaque part ou action et le nombre de parts ou actions composant son capital ;
la valeur vénale des biens et droits immobiliers imposables qu’elle détient directement ou indirectement ;
la valeur vénale de l’ensemble de ses actifs.

♦ C’est alors le redevable qui déterminera le coefficient d’imposition !

Impact pour le redevable détenant moins de 10 % d’une société « foncière »

Ce dispositif vient bien évidemment compléter celui prévu par l’article 965, 3° du Code Général des Impôts (CGI), prévoyant qu’un redevable de bonne foi détenant moins de 10 % d’une société non opérationnelle (en cas de société opérationnelle : exonération) et pouvant démontrer qu’il n’a pu obtenir les informations lui permettant de remplir sa déclaration IFI, en sera exonéré.

Ainsi, pour être considéré de « bonne foi », il devra :

en avoir fait la demande à la société, et
la société aura donc dû être défaillante, sachant qu’une obligation légale pèse sur elle.

En pratique, il n’est pas prévu de pénalité spécifique en cas de non fourniture desdites informations. En revanche, la société pourrait voir sa responsabilité engagée par le contribuable si ce dernier fait l’objet d’un redressement et que l’Administration fiscale considère que ce dernier aurait dû obtenir par tous moyens les informations en cause.

Peu de difficultés devraient être rencontrées lorsque les sociétés ou entités sont réglementées (OPCI, SCPI, assurance-vie,…) et ne détiennent que des actifs immobiliers de placement. En revanche, cela peut être plus complexe pour des sociétés ayant un patrimoine diversifié ou en partie affecté à une activité opérationnelle.

Evidemment les sociétés étrangères seront sans doute peu enclines à fournir de telles informations ! …

Pour information, si la société est recherchée dans le cadre de sa responsabilité pour ne pas avoir fourni les informations relatives à l’IFI ou avoir fourni des valorisations considérées comme erronées par l’Administration, il est normalement admis par la jurisprudence que le préjudice indemnisable n’est pas l’impôt lui-même, que le redevable devra payer en complément de l’impôt initialement versé (sur la base des informations éventuellement initialement communiquées), cet impôt étant de toute façon dû.

Le préjudice est donc généralement limité aux intérêts de retard et pénalités et autres frais liés à un redressement.

Au contentieux fiscal que nous promet l’IFI, pourront donc s’ajouter des difficultés entre les actionnaires et les sociétés concernées !

A cet égard, l’IFI peut placer le dirigeant en situation délicate tant vis-à-vis de ses associés qu’en matière de responsabilité professionnelle.

Il pourra chercher à couvrir les risques qui lui sont transférés indépendamment de sa volonté :

d’abord par une extension de son assurance professionnelle afin que les éventuels critiques de l’Administration fiscale à son encontre, soient couvertes (sauf erreur patente ou faute de sa part)
ensuite dans sa relation avec les associés, par exemple en faisant voter, à la suite de l’approbation des comptes annuels, une méthode de valorisation et un montant de valeurs tous les ans ; c’est aussi le moyen d’œuvrer collectivement à la détermination de la valorisation des actifs immobiliers en concertation entre les principaux intéressés ;
enfin, en se ménageant la preuve des diligences accomplies et de leur qualité.

De Pierre Appremont