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Le 22 décembre 2023

Loi de finances pour 2024 : Eligibilité aux « réinvestissements 150-O B ter », enfin une bonne nouvelle pour la promotion immobilière !

Par Pierre Appremont, avocat associé & Pierre Pérol, avocat

Un amendement devenu définitif précise les nouveaux contours des réinvestissements 150-O B ter dans les fonds immobiliers.

Cet amendement vient corriger un amendement déposé devant le Sénat sur le sujet (Cf. Newsletter du 28 novembre dernier ).

RAPPEL : L’article 150-O B ter du CGI prévoit que les sociétés devant réinvestir 60 % du prix de cession d’une participation dans le cadre du mécanisme de l’apport-cession (permettant à l’associé, personne physique, de reporter l’imposition de la plus-value d’apport initial), peuvent notamment procéder à ce réinvestissement dans certains fonds de private equity (dont font partie les FPCI et les SLP).

Dans la continuité du processus d’adoption du Projet de Loi de finances pour 2024, un amendement (amendement n°713) a été déposé et voté devant l’Assemblée nationale afin de préciser les nouveaux contours des réinvestissements 150-O B ter dans les fonds immobiliers. Il s’agit de l’article 24 de la Loi de finances pour 2024.

Ainsi notamment, le nouveau dispositif :

Réintègre la promotion immobilière parmi les activités sous-jacentes éligibles (par référence indirecte à l’article 35 du CGI).
Revient sur les modalités d’appréciation du ratio 150-O B ter dans le temps. Le ratio 150-O B ter reste apprécié à 5 ans de la signature du bulletin de souscription (délai unique pour chaque investisseur 150-O B ter).

Le nouveau dispositif maintient également certains des ajustements proposés lors des discussions au Sénat :

La clarification des modalités de calcul du ratio 150-O B ter via la nouvelle référence au « ratio fiscal » des fonds (ce qui permet notamment de conserver au numérateur du ratio les titres cédés, rachetés ou remboursés pendant une durée de 2 ans à compte la date de cession, remboursement ou rachat).
La possibilité d’investir dans les sociétés opérationnelles via des holdings (l’ensemble des sociétés devant être soumises à l’IS ou équivalent, s’il s’agit de sociétés non françaises).
La diversification des modalités d’investissement dans les sociétés opérationnelles. Sont désormais éligibles les avances en compte-courant, titres donnant accès au capital (obligations convertibles en actions), titres de créances (obligations).
L’investissement dans des sociétés opérationnelles en acquérant les titres sans prise de contrôle (dans une certaine limite).

En revanche, certaines dispositions sont écartées :

Une défaillance du fonds au regard des critères listés à l’article 150-O B ter du CGI (et notamment du ratio de 75 %) entraînera l’imposition de 100 % de la plus-value en report réalisée à l’origine par la personne physique (comme pour les autres modes de réinvestissement).

Synthèse des modifications entre le texte actuel et le texte modifié par la Loi de finances pour 2024

Fonds éligibles au réinvestissement	Pas de modification	FCPR, FPCI, SLP, SCR respectant certaines conditions ou organismes similaires d’un autre Etat de l’UE ou de l’EEE

Actifs éligibles	Ce qui ne change pas	Actions/parts de sociétés : Soumises à l’IS ; Dont le siège est situé en UE + Norvège, Liechtenstein, Islande Conduisant une activité opérationnelle (assimilation d’une activité « commerciale au sens des articles 34 ou 35, industrielle, artisanale, libérale, agricole ou financière » à une activité éligible) ⇒ inclut la promotion immobilière (qui relève de l’article 35 du CGI)
	Les modifications	Avances en compte-courant, titres donnant accès au capital, titres de créances désormais possibles dans la limite de 10 % du montant de l’investissement du fonds dans la société prise en compte dans le ratio 150-O B ter

Modalités d’investissement du fonds dans la société cible	Ce qui ne change pas	Acquisition de titres de sociétés lorsque l’acquisition confère le contrôle de la société cible au fonds
	Les modifications	Possibilité d’acquérir des titres de sociétés sans prise de contrôle dans une certaine limite

Investissement via des holdings	Les modifications	Investissements dans des sociétés éligibles désormais possibles via des holdings

Modalités de calcul du ratio150-O B ter	Ce qui ne change pas	Le ratio150-O B ter doit être supérieur à 75 %
	Les modifications	Moins d’incertitudes sur les modalités de calcul du quota 150-O B ter désormais calculé comme le ratio fiscal soit le rapport entre : Numérateur : prix de souscription ou d’acquisition des titres et valeur brute comptable des autres actifs (avances en compte-courant par exemple) Dénominateur : montant libéré des souscriptions dans le fonds + éventuelles corrections liées aux rachats et distributions

Délai de respect du ratio	Ce qui ne change pas	Le ratio 150-O B ter doit être vérifié à 5 ans de la signature de l’engagement de souscription de l’investisseur 150-O B ter. Il s’agit d’une « photo » à 5 ans pour chaque investisseur 150-O B ter (attention : le ratio doit être respecté sur une période « glissante » !)

Conséquences du non-respect de son ratio 150-O B ter par le fonds	Ce qui ne change pas	Remise en cause de l’intégralité de la plus-value placée sous le mécanisme de report d’imposition si le fonds ne satisfait pas au ratio 150-O B ter à 5 ans.